今年买房能抄到底吗？
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-09 03:40 来源: 济南时报
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□本报记者 王颖军
“要买抓紧买吧，现在是淡季，四五月份房价又要涨了。”连日来，记者在济南调查房地产市场时，多位房产销售人员如是说。
公开数据显示，1月份济南房价有小幅上涨，原因是过年期间各大楼盘暂停促销，2月份，花样繁多的促销重新启动。事实上，房价拐点在去年七八月份已经形成，不少开发商在接受记者采访时也不再羞于谈促销、降价，“能否挺过寒冬，拼的是现金流”。
限购限贷挡住了投机客，刚性需求者与开发商之间的博弈仍在持续。透过层层迷雾，人们试图探求房价的真实轨迹。
【调查】
楼盘降价风从郊区刮到市区
“十分钟车程，省下几十万。”记者日前经过泉城广场附近时，一张房地产海报被塞到手中，最醒目的是这样一行字。这家全国知名的一线地产商最近促销力量不断加大，楼盘位于历城唐冶西路附近，“开盘必特价，特价必超值，成本价开盘，每平米6280元，送每平米1500元豪装”，让人心动不已。
奥体以东的一个新开楼盘近期宣传力度也非常大，周边老楼盘一般每平方米 1.2万元，它的开盘价仅8000多元。
“郊区一些新开的楼盘的确降价了，但仍然不好卖，限购以后买房投资的很少了，一般是为了自住的刚性需求，这些人跑那么远买房子，上班、生活都很不方便。”玛雅房屋历山路一家门店的负责人告诉记者。
“市区的房子现在也是有价无市，大家都有买涨不买跌的心理，有刚性需求的市民宁愿租房。”绿色家园房产一家门店的经理王晓龙说，降价风已经从郊区刮到了市区，“有个客户急于出手玉函路小区南区的一套房，101平方米三室，1998年的房，几个月前他要价70万，春节前自己降到了60万，到现在还没有找到买主。”
根据最新统计数据，济南二手房均价已经跌破8000元。打开各大房地产网站，品牌楼盘新房特价、促销的信息更是无处不在。
“2010年4月，房地产市场刚刚开始调控的时候，当时大家都沉得住气，开发商不缺钱，谁都不说降价促销的事。随着调控越来越严厉，开发商不再避谈降价。”济南一家房地产开发企业的销售负责人说。
【博弈】
开发商寄望“微调”激活“刚需”
尽管房价已有明显松动，但记者以买房人身价走访楼盘、房产中介时，不少售楼人员“善意”提醒：“要买得抓紧，四五月份很可能会涨价。”
据了解，春节以来，房地产市场的确有“政策可能微调，二季度触底反弹”的说法。济南一家房地产公司负责人周成告诉记者，他所在的公司今年还没有拿地的计划，但他也听到了一些房产商准备二季度抄底拿地的说法，这是开发商在与政策“博弈”。
“毕竟限购、限贷是行政调控措施，不是市场手段，不可能长期存在。如果房地产行业硬着陆，会影响这个产业链上的几十个上下游产业。经济结构转型是一个复杂的过程，现在还没有哪一个产业能在拉动经济发展方面代替房地产业。”周成说，从这个角度来看，开发商寄希望于政策“微调”，尤其是希望地方政府能够网开一面，在执行调控政策时更具“灵活性”，也在情理之中。
近期，随着银行资金面紧张的状况有所改善，国内一线城市降低了首套房贷利率，由原来的上浮回归基准利率，这一变化也被不少房地产企业解读为政策“微调”，并进一步期望政策面能针对刚性需求购房者出台更多鼓励措施。但济南银行业人士介绍，房贷利率的变化反映的是市场资金面状况，国家相关部门只是规定了房贷利率的下限，目前的“微调”和政策无关。
【专家】
年内限购不会取消，楼市难回暖
对于部分房企期望中的二季度触底反弹，记者采访的多位专家表达了不同意见。“从销售量萎缩到价格下跌有一个过程，但价格下跌是必然的结果。济南的房价在去年七八月份已经到顶了，涨不动、卖不动，开发商又急需资金还银行贷款，只能以价换量。”多年从事房地产业的济南房产评论人于清认为，从政策面来看，年内限购、限贷政策不可能取消，投资、投机客已经远离了这个市场，楼市的黄金十年已经一去不复返。但是，政府调控的目的也并不是要把房地产业灭掉，打压到一定程度，像股市一样盘整就可以了。对于开发商来说，在行业下行期，拼的不是地王、价格，而是现金流。谁有足够的现金，谁就能挺过寒冬。
济南市社科院经济研究所所长王征认为，房地产市场目前的理性回归符合调控预期和市场规律，限购政策不符合市场规律，但在保障房大量上市前，却是稳定房地产市场、抑制房价上涨的权宜之计。今年年底或明年，政府可能会推出大量公租房，满足一部分市民的居住需求，届时限购政策或退出，房产税在充分试点的基础上温和介入，以税收调节的方式符合市场规律和国际惯例。“无论限购还是房产税，目的都是让住房回归居住本性，房地产市场不可能再重现前几年的疯涨、火爆，各级政府告别土地财政依赖后，房产税可以带来新的收入，部分房地产企业也应该顺应结构调整的需要，转向新兴产业。”王征说。
【业内人士】
“济南楼市泡沫小，降价空间最多20%”
记者采访的多位业内人士均表示，济南房价前几年增速不如北京、上海等一线城市大，泡沫相对较小，但仍然有下降空间。“指望房价降50%不太现实，济南降价空间不超过20%。”王征说。
于清认为，近期上市的房子，开发商已经在重点考虑刚性需求购房者，户型中小化趋势明显，加上促销力度越来越大，真正有需求的购房者可以多跑跑，选择符合自己心理预期的房子。
在开发商急需回笼资金的当下，购房者和开发商打的是一场心理战，买房抄底还是有不少技巧的，比如开发商要算成本、利润，买房人也要算，如果开发商当时拿地的价格过高，房价也很难低下来。“老的楼盘，如果二期、三期开盘，价格也很难降下来，因为担心一期业主闹事，但新楼盘没有这种顾虑，往往开盘价定得比较低，尤其是国内一线房企的项目，低价开盘、快速回笼资金的情况更多，这样的房子质量也有保障，值得关注。还有一些房企推的特价房，每平方米价格往往能低近千元，如果购房者不是很介意楼层、朝向，也是抄底的好时机。”于清说。
(记者王颖军)【市场探访】
年关成了房屋中介“生死关”
有的年后没开门 有的靠租房、学区房苦撑
2月8日，记者在建设路北头看到一家“正昊房产公司”的门头，门关了半截，记者探头进去，里面正在装修，工人称这家房产中介已经不干了，改成了服装店。
在经十一路、花园路等路段，记者也看到几家房产中介公司大门紧闭，附近市民称“过了年就没开门，估计是不想干了”。
记者注意到，一些正在营业的房产中介，以往液晶滚动的售房信息已经变成了租房信息。一家玛雅房屋的店长告诉记者：“往年都是初六就上班，今年因为市场不好，到了初十才上班，买房的不多，相对来说，租房的很多，营业额占到了百分之七八十。刚性需求的都在观望，但也要有房住吧，最近租金涨了至少一成。像数码港商住两用的房子，去年3000元就能拿下了，今年少了 3300元是不会成交的。”
历山路一家房产中介工作人员称，除了租房生意火，学区房买卖受影响不大，很多家长在孩子刚刚出生时就要打听学区房，因为学校一般要求提前3年落户，像能上山师附小的学区房，就算是20年房龄的老房子，每平方米也没有下来1万元的。
多位房产中介门店店长反映，即便有租赁、学区房支撑，做中介生意仍然赔钱，一些原来靠自己倒腾房子开的中介，除了关门别无选择，毕竟炒风已过，大势已去。春节前后是生意最冷清的时间，年关也就成了中介的“生死关”，一些小中介过了年就不再做这个行当了。大的房产中介加盟店因为房产信息资源丰富，还可以支撑一阵子，但如果房地产市场长期低迷下去，倒闭潮也难以避免。
记者了解到，济南多家房产中介品牌加盟店的店长近期离职，改做其他行业。
(记者王颖军 实习生周美霞)
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“差别化房贷”并非调控放松
央行7日下午公布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，提出要予以支持。分析人士指出，在目前房价出现一定回落、市场风险已得到一定程度释放的背景下，此举将较大地满足、保护刚性置业者的需求，同时也有利于整体楼市的平稳和长远发展，但并非放松楼市调控。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，增加对首次购房人群的信贷支持，并不意味着调控政策的放松，而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整，从而使调控政策更加精准，即在严厉打击投资投机需求的同时，能够更好地保护首次购房人群的利益。 (新华社专电)