北京1月新房成交环比降七成 开发商降价缺诚意

　　阴雪

　　“我们最近推出了10套特价房，一口价14800元/平方米，比我们之前16000元/平方米的均价便宜了不少，您有时间可以过来看看。”最近一段时间，位于房山区的金地朗悦(微博)项目销售员小于正忙着给客户打电话通报他们的最新降价消息。

　　然而，力度并不算大的促销措施并未给该项目的销售带来明显改善。

　　来自北京市住宅和城乡建设委员会的信息显示，自去年9月24日，金地朗悦6栋楼324套房源取得预售许可证至今，已签约套数为64套，签约率不足两成，签约均价为15560元/平方米。而该项目去年12月17日取得预售许可证的两栋楼123套房源的成交则更为惨淡，截至目前仅签约7套。

　　成交下跌超五成

　　在新一年的北京楼市中，成交寥寥的不只是金地朗悦一个项目，而是一个颇为普遍的现象。

　　根据北京市住建委的统计数据，2012年1月，北京市共成交期房住宅4016套，环比上月下降69.7%；现房住宅共成交457套，环比上月下降76.1%。期房与现房共成交4473套，环比上月减少了70.5%，同比去年减少了61.3%。元月商品住宅成交量更是创下7年来的新低。

　　另一组数据更能反映出北京当前的楼市现状。

　　链家地产(微博)市场研究部的统计显示，2011年下半年以来北京入市的项目中，有85个项目在今年1月份实现成交，而在1月份“零成交”的项目则有94个，其中有52个项目的累计签约率不足50%，占比超过一半。

　　亚豪机构(微博)副总经理任启鑫分析认为，从往年的经验来看，春节所在月份由于受到假期限制，多为一年当中成交量最少的月份。而2012年的1月份又有其特殊性，一方面元旦假期也集中在这一月份，造成工作日进一步减少；另一方面，深度调控的延续使得市场主体的预期进一步降低，因此2012年的房地产市场在1月份的成交极度萎靡中拉开了帷幕。

　　进入2月以来，市场的冷清局面仍在延续。

　　数据显示，春节后第一周(1.30~2.5)北京市期房住宅仅成交705套，环比节前一周下跌4.86%；现房成交85套，环比下跌42.57%。期房与现房共成交790套，总签约量较春节前最后一周下跌11.14%，为近四年来节后楼市热度最低的一年。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至2月8日，今年年内北京包含期房和现房在内的新建住宅签约套数为5643套，而2011年同期则为11544套，虽然同样受到春节长假影响，但是今年的成交量同比下调幅度达到51%。

　　尽管成交状况不容乐观，但仅有少数房企如金地朗悦般采取小幅降价优惠，大多数仍在静观市场变化。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年下半年以来入市的在1月份实现成的85个项目中，有41个项目的成交价格较开盘当月的售价出现下降，平均降幅为6%。其中降幅10%以上的项目有8个，其中降幅最大的是绿地花都嘉园，1月售价较开盘时下降18.4%。降价幅度为5%~10%的项目有7个，而降价不足5%的项目最多，达到26个。大部分项目降价意愿较低，此前人们预期的一季度房价“探底”并无明显迹象。

　　谨慎降价

　　“年初房企的降价和推盘的意愿都较低，观望情绪浓厚。”链家地产市场研究部冯联联认为，虽然今年北京调控继续执行，但也传出促进刚需购房以及房价软着陆的信号，但目前并未出现政策微调的迹象，买卖双方对于未来政策方向以及房价走势的判断仍不明朗。

　　虽然当前房企并不急于促进成交，但不可否认的是，其资金压力正与日俱增。

　　上市房产负债情况大多不容乐观。据链家地产市场研究部统计，截至2011年6月末，A股上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。在港上市房企的负债率也令人堪忧。另外，2012年房企自筹资金中的海外债和房地产信托偿还高峰来临，部分开发商或将面临流动性资金缺口。

　　“2012年流动性压力与日俱增，房企负债率步步攀升，同时仍然难以叩开直接融资之门，无疑使房企面临着资金上的‘紧箍’。”冯联联分析，目前房企最容易获得资金的方式就是快速去库存，当前市场条件下，有可能以降价的方式短期回笼大量资金。

　　由此，她预计，2012年上半年商品住宅价格还会出现大的调整，尤其是限购政策比较严格的一线城市，同比下降幅度将会达到15%。“经过二三月份观望后，房企逐渐进入市场，2012年二季度开始，将会逐渐形成今年的首轮降价潮。”

　　然而，从目前的情况看，降价还只是二三线城市的中小型房企的做法。

　　根据CRIC对今年1月11日~2月1日的全国地产市场降价信息统计，降价力度排名前十的项目中，仅有恒大、佳兆业入榜，其他全部是区域型中小企业。在优惠力度方面，恒大延续了以往的买房送精装修的促销方式，折扣下来相当于8折；中小型企业多用特价房的形式促销。降价力度较大的项目所处的城市大多是琼海、三亚、成都、南京等二三线城市，除广州外，北京、上海、深圳等一线城市的项目无一入榜。