余丰慧：“满足首套房贷需求”不是放松调控

　　余丰慧

　　 央行8日下午在其官网发布消息称，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。

　　 这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，也是银行业监管部门罕见重申 “落实差异化住房信贷政策”。央行此举背后预示着什么？在住房信贷政策上有什么新动向、新迹象？有分析认为，此举使市场对于首套房贷利率放开的预期进一步增加。而笔者认为，并非如此简单。

　　 去年出台的号称史上最为严厉的楼市调控新“国八条”要求实施差异化信贷政策后，许多商业银行在对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的同时，对首次购房的贷款需求仍然执行优惠利率和优惠首付款比例，一些商业银行利率执行8.5折，充分体现了差异化住房信贷政策的精神。

　　 而到去年下半年，由于商业银行本身内部资金紧张、信贷规模紧缺等原因，大部分商业银行对首套房贷款利率都恢复到了基准利率甚至开始上浮利率。在被指责为违背差异化信贷政策精神后，银监会曾经回应“不违背差异化信贷政策”。

　　 笔者是严格执行差异化房贷政策的坚定支持者。差异化住房信贷政策目的在于抑制投机投资性需求，而不是抑制自住型的首套购房需求。严格执行差异化住房信贷政策要求一手抑制投资投机型需求，另一手大力支持自住型首套购房贷款需求，满足普通大众住有所居的基本生存要求。

　　 从宏观经济面分析，对经济拉动力较大的房地产业受调控影响，受投资投机性需求被抑制影响，拉动力必然大幅下降，弥补其拉动力下降对经济的影响要依靠保障性住房投资和自住型住房需求来递补。如果差异化住房信贷政策被弱化，首套购房贷款门槛被提高，那么，将不利于弱化楼市调控对经济带来的过大冲击。

　　 因此，央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，重申“差异化房贷政策”，无论从信贷满足个人合理首套购房需求看，还是从宏观经济面分析，都是非常必要的。但是，一定要防止出现一些商业银行借机放松房贷政策，甚至地方政府、开发商等借机放大为楼市调控政策开始放松，以此忽悠市场、误导市场的苗头。

　　 近期，关于楼市调控政策高层释放出的几种表述很容易被错误解读，进而成为全面放松楼市调控的借口。一是国务院第六次全体会议要求 “逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”；二是李克强副总理在保障性住房公平分配工作座谈会上指出：“继续采取有效措施，增加普通商品住房供应，通过发挥市场机制的作用，依托商品房市场解决多数居民的多层次住房需求问题。”高层对“增加普通商品住房供应，发挥市场机制作用”的调子似乎越来越高了。三是央行突然提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，重申“差异化房贷政策”。

　　 因此，一定要严格地、不折不扣地、原原本本地执行楼市调控政策特别是限购、限贷和税收政策，一定要防止借机向市场释放楼市调控全面放松的信号，以干扰已经形成的房价下行的市场预期，进而彻底颠覆楼市调控政策，使得来之不易的调控成果毁于一旦。