地产泡沫： 社会不可承受之重

　　张立伟

　　2012年无疑是中国房地产调控关键的一年，市场已经无法“对峙”，企业早筋疲力尽。有机构公布的报告显示，截至1月底，北京、上海、深圳、广州四个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米，比去年同期增长约42%。这基本反映了全国性的趋势。

　　考虑到2009年房地产企业疯狂拿地，今年会在大量库存的基础上进一步增加可售面积。2011年中国新增46亿平方米的新房建筑面积，是在融资困难与现金流紧张的背景下进行开发，所以，库存日益上升的中国房地产业今年几乎很难继续支撑下去。

　　库存的增加与调控有关，政策设置了限购门槛并制造了市场降价预期，从而对需求造成了冲击。但这一系列政策前提是，中国房地产价格已经超过合理水平，投机性需求过高。因此，不管调控手段是否合理，防止价格失控并推进需求结构合理化无疑是一个正确的目标，这有助于巩固金融安全。

　　通过海外借款、发行理财产品等融资手段，地产企业苦苦支撑而不愿降价促销。正是这种坚持，导致了目前全国地产库存总量越来越高的局面。这意味着地产行业把地产调控的危局又推给了政府，库存将不再是企业风险，还对经济运行产生威胁，各地政府不得不寻求政策突破来挽救本地经济。

　　芜湖市政府打响了救市第一枪，这构成了对全局性的地产调控政策的挑战，如果越来越多的地方政府加入救市行列，那么房地产调控政策有半途而废的可能。

　　在当前市场形势下，“变相救市”是非常错误的决定，它会延续目前市场对峙的趋势，让更多的企业心存侥幸，拒绝降价消化库存，从而让市场复杂化：企业可能会投入更多的资金成本维持现状，从而恶化其负债规模；公众对政策的信任将会遭到破坏，但由于缺乏宽松的货币政策，各种需求并不必然会涌现市场。这意味着，这将加大此次调控所带来的社会成本，并将整体经济置于更加危险的局势之中。

　　事实上，如果政府不出手相救，市场会寻找到解决办法，比如企业降价促销来摸索市场可接受的价格水平，而有购房需求的居民则会慢慢认可不会出现价格大幅下降的可能，从而降低预期。一旦出手干预，则会打乱这个持续两年才形成的市场供需“对接”，导致市场混乱。

　　长期以来，房地产行业在中国经济增长中的作用被夸大了，与其说是国民经济的支柱产业，不如说是地方政府的收入支柱产业更接近真相。目前库存积压的现象与2008年极为相似，同时伴随地产投资开发大幅下降，但当年对全国固定资产投资增速并没有形成难以想象的压力。非常明显的是，它对政府的收入产生了重要影响。

　　地产泡沫：社会不可承受之重

　　因此，所谓房价下跌影响中国经济安全的说法只是开发商与地方政府两个相关利益者的恐吓，而不存在明显的相关性。事实上，中国地产泡沫不是价格泡沫，而是数量泡沫，这主要体现在二三线城市“空置率”过高，这不仅体现在企业库存，更表明住房投资比例过大。如果地产价格持续上涨，会吸引更多投资者涌入，推高房价与空置率，让经济陷入一个巨大的泡沫之中。

　　只有降低价格，满足刚性需求，让那些投资者（或投机者）不再涌入，才可以阻止这场泡沫持续下去。由于太多权贵或富人拥有过多的住房，目前放松调控可能导致那些精明的或更清楚未来趋势的投资者抛售套现，从而让购买力较弱的刚需客户为高房价埋单。因此，目前放松调控简直是一场灾难。

　　房价下跌意味着地方政府无法继续通过土地和税收在居民那里吸取更多财富。众所周知的是，地方政府在房地产价格成本中占据最大部分，他们将这部分收入继续投资基础建设，促进了通胀。如果房价下跌，意味着政府拿走居民的减少了，这会提高居民其他方面的支付能力，这也是中国扩大内需政策所乐见的结果。

　　中国政府也正在调整政策，引导那些几乎都不会选择回到农村的新生代农民工融入城市，阻碍他们“城市化”的门槛主要不是身份或基于户籍的公共服务，而是房价，他们没有能力在城市置产落户。因此，房价不仅仅是“城市问题”，还是中国人口“城市化”的问题，考虑到这一群体的巨大规模，这事关社会未来的稳定与发展。

　　中国政府不应该继续在地产行业中吸收过多的民间财富，过高的房价不仅影响到了经济安全，还制造了巨大的社会矛盾，并让国家的未来陷入暗淡。无论如何，中国社会都已经无法承受这个人造“泡沫”。