地产市场的2012

　　刘晓忠

　　地产业近几年来犹如过山车的游戏，突然间，经济危机来了，地产商们哀婉而静默，突然间，地产商们因为经济刺激、房价大涨又进入了童话世界；这一次，房价会怎样？不断下沉还是做慢熊状？无论是决策者、地产商，还是普通购房者、炒房者，今天的步骤都是在装饰着明天的前景。在此，奉上艺术家Becky Beasley名为“The Outside”各展里的作品，梯子：爬升还是下落？

　　当前，深陷滞胀的房市将在今年演绎怎样的路径和脉搏正成为市场焦点。近日，SOHO中国潘石屹认为2012年市场资金紧张、土地交易量下滑等将为其带来难得的买地机遇期；而潘石屹摆出的弱市入场之态无疑表达了其对未来房市走势的谨慎乐观。

　　中国房市自1998年房改以来虽历经无数次或轻或重、或扬或抑的政策调控，但基本都未偏离上升轨迹。然而，这并不意味着中国房市没有周期，而如同永动机可再涨十年甚至更高。坦率地说，诸多理据显示今年乃至今后相当长时间内中国房市步入了漫冬的滞缩周期，不大可能再现2009年不惜代价的扶持政策强力扭转房市萎靡之局面。

　　坦率而言，中国房市给人以金刚不变之镜像主要得益于人口红利、制度红利和政策红利的鼎力护航，而如今支撑房市的诸多利好正步入次第式微之状态。具体地讲，当前房市的供需结构已发生明显的转变，房地产的稀缺性正被结构性过剩替代。从需求角度看，在当前房价回落走势已定之下，房市日益凸显的买方市场特征会很容易引发市场买涨不买跌效应。显然，目前随着人口老龄化日趋突出，中国储蓄率已呈现下降态势，而逐渐趋向回落的真实储蓄率和各级政府刺激计划不断暴露而出的资金缺口，使监管层倾向于通过遏制房市融资而把有限的储蓄资金优先满足于政府和国企投资。如管理层为防止房市分流日渐稀缺的储蓄资源而采取限购等措施遏制投资、投机需求。又如欧美经济的不确定性等将使外资制造业回流趋势持续，而外资回流无疑也会对国内房市产生影响，即外资回流会首先冲击中国商业和工业地产之发展。同时，最近日益凸显的国内投资移民等也将使房市失去部分投资、投机型需求的支持。

　　地产市场的2012

　　鉴于此，这将意味着资金主导下的房市之融资渠道逼仄将长期存在，从而不难理解房市自去年何以陷入滞胀状态之缘由。而房市滞胀无疑削弱了投资和投机需求者的价差交易空间，并最终削弱房市的投机或投机价值；同时，目前房价即便出现20%以上的回落也远超自居型需求者的购买力范畴。因此，今后房市将陷入两难境界：若舒缓目前房市的滞胀之状需降价促销，但降价促销会产生买涨不买跌效应。

　　其次，当前房市的供给结构也愈发出现结构性过剩之格局。易居研究院近日发布的报告显示，北广上等10大城市的新房库存达5900万平米，同比增长40.5%，依据去年销售速度要消化存货将需1-1.5年左右，而去年房企新开工面积达19.01亿平米，同比增长16.2%，施工面积共计为50.8亿平米，同比增长25.3%，这意味着未来房市面临更突出的存货压力。同时，近年来房企融资渠道逼仄、融资成本高企，资产负债率走高，导致目前诸多房企陷入流动性困局，如最近有关机构预测今年房企资金缺口高达1.35万亿。显然，房企突出的资金缺口和巨额的库存承压，以及买方市场下容易触发的买涨不买跌效应等，透射出今年房市的供给结构性过剩将甚于往年。此外，人口愈发老龄化使诸多新建家庭今后拥有数套住房闲置，这种具有可预见性的住房过剩之格局，意味着今后房价持续回落趋势不可逆转，而房企以拖延开发和销售干扰房市之传统手段已将难以奏效。殊不知，即便未来会出现农村人口市民化潮，基于城市化的农村人口之购买力，房市和房价也很难借助人口城市化率的提高而受到支撑，因为现有之房价水平即便出现显著下降，也是新增城市人口无法承受的。

　　当然，环顾中国房市之走势，单纯基于市场供需的分析缺乏实然性诠释力，这其中的关键问题是政策对房市往往具有决定性因素。如2009年救市政策对房市产生的绝地反弹之效果。我们认为，当前防止房市大起大落，将是政策维稳底线。

　　我们坚信随着房市持续低迷，今年楼市调控确实具有实质性放松之高概率性。不过，即便今年政府采取诸多手段扶持房市，其成效不会显著。其一，经过2008年以来的巨额刺激计划，各级政府手中所拥有的可自由支配的资源已相当有限，而在房市滞胀下要有效扭转房市走势将面临比2009年更高的政策成本。其二，政府对房市的政策扶持的基础是，政策支持下房市给政府带来的收益要高于政府支付的政策成本，即政策扭转房市走势后房价再度走高，提高政府的税收和土地出让收益。显然，当前经过过去急速的城市化扩展，政府所能用于开发的土地相对有限，且征地款的市价补偿原则压缩了地方政府挂牌卖土地所能获取的级差地租收益。因此，从成本收益的角度看，政府或许更倾向于通过试点房地产税等寻找新税源，而非倾向于支付大量政策成本扭转房市走势。

　　总而言之，如果说近年来的中国房市受益于人口红利、制度红利和政策红利而保持了15年左右的快速上升时期，那么目前支撑房市的这些利好优势正在趋向削弱甚至消失，房市滞缩周期难以避免。因此，若把今后地价或房价的周期性回归作为战略性建仓的机遇，那么无疑会使参与者陷入周期性不确定性之中。