“慢熊行情”静水流深

　　唐学鹏

　　很多人认为，2012年对房地产行业注定将是一个不平凡的年头。比如，3月份是房地产商还债的高峰期之一，有近万亿的债务。由于近半年来销售不佳，所以有一种看法是，房地产商将遭遇资金之困，这将迫使他们推盘低价出售，以快速回笼资金，很多分析人士都认为价格会深跌。

　　“低价推盘”之说当然有合理性，但是我们还是继续长期的“慢熊”行情的判断。考察这场博弈的方方面面，我们有相当把握认为，这将延续“V型反转后漫长熊”的惯例，即房地产泡沫在2009年大跌之后，被政府的强刺激政策重新拉到新高，随后，将演变为一场长期的“慢熊”。

　　对于地产商来说，万亿兑付的压力是结构性的，就总体而言，2011年房地产的总销售大约近5.91万亿，利润率虽然没有最权威数字，往高里说在40%以上，往低里说也有27%，就算取低值，利润也有1.59万亿。从行业性的基本还贷能力标准看，虽然有一定的压力，但却不是颠覆性的压力。

　　如果考虑到地方政府作为“房地产泡沫”的偏好者，他们还或明或暗地为房地产“减压”。土地出让金现在下滑得很厉害，地方政府的融资平台不断被管控，他们心急如焚，希望刺激房地产需求。安徽芜湖这样的城市已按捺不住了，出台了一些补贴和税费减免政策，这些救助政策名义上还是面向“消费者”，但相信，面向地产商的政策也随后会出现，比如暗自将土地出让金的首付大幅度下调，国土部等部委曾要求这个比例是50%，但很多地方政府都觉得这太高了，应当要放宽一些。

　　“慢熊行情”静水流深

　　中央政府不断重申对房地产调控不放松，打击投资投机性需求。这个基调不会有太大的变化。但是，微调会不断出现。比如现在央行就提出要支持首套房信贷，要各家银行给予首套房优惠的利率。这个信号在市场解读的过程中会发生很多丰富的变种，因为一些消费者见识过2009-2010年“信贷大救市”的壮观过程，他们对强刺激是“心有余悸”“惊恐之鸟”的，他们整天忧虑的是“政府什么时候一旦不调控，那房价就井喷得一塌糊涂”。其实，不仅消费者这么认为，地产商也有如斯预期。所以，一旦有针对房地产微调政策的出现，这些有一定资金储备的消费者神经就会紧绷，他们害怕将是过去的故事重新上演。

　　可以试想，假设3月份这轮兑付潮冲击下，房地产行业并没有出现惨烈的低价推盘应急的现象，也就是说，消费者以为的房地产商“应急”程度被高估了。那么他们很可能就陷入更大的焦虑和迫切之中。而对于地产商来说，一方面是兑付潮并没有完全能冲垮行业，另外一方面，中央政府的“微调”和地方政府的小力度“救助”，却给了他们继续“顽抗”的信念，他们还会维持价格（最多小幅下调）。

　　以上都是短期力量的分析。以长期因素来看，中国的经济减速是不可避免的，通胀依然是非常棘手的问题，货币政策不会“玩火”，外部需求的疲软和国内成本上升，将使得外汇占款不断下降，自动降低了基础货币。据最近数据反映，出口跟过去增长率相比已经出现“增长负值”。经济减速也使得经济主体降低对信贷的需求，也就是说，即使央行主动要求宽松一点，经济体对信贷的需求也会“疲倦”，呈现出货币和信贷“主观放松客观从紧”的景象。

　　目前购买住房的“利益”其实是很差的，我们计算过，将利用杠杆（比如首套房首付3成，杠杆就是3.3）、节省房租和房价升值的好处，减掉还贷（成本），净好处甚至不如3年期的银行存款。对于理性的人来说，这已经不划算了，但是对于感性的人来说，他们可能觉得房价从长期看，还是有奔头的，这是他们被十多年房地产牛市培养出来的观念。

　　所以，我们的结论是：3月份的万亿还贷潮对房地产商有压力，但不是想象得那么可怕。小幅降价会继续，但惨跌概率很低，除非发生“黑天鹅”社会性事件。有一些经济实力的消费者因为过去的印象形成的紧张心理，会使得他们在对房价跌幅感到失望的时候出手，陆陆续续成为每个波段的套牢者，但却构建了平缓的慢熊行情。而房地产商也没有远见，认为政府会在某个时刻发挥“支撑力量”，所以他们也将错失快速销售的机会，眼睁睁地看到自己的资金流慢慢枯竭。所以，这些博弈的力量和心理组合在一起，就构成了“慢熊行情”，它的漫长令人心焦，但力量却如静水流深般深不可测。