房屋出租要交税（税&世界）

　　

　　

　　H在北京市有一间店铺，在上海市有一套商品房出租。H发现，同样是房租，虽然金额不同，可是算下来税率似乎不一样，困惑不已。

　　各地在不动产出租上的税收政策有较大差异，在做投资前，不仅要了解当地的投资市场环境，还需要对当地的税收政策了解。一般的不动产投资，根据持有人不同，分为企业持有和个人持有；根据不动产性质不同，分为住宅和商铺。根据持有人不同和不动产的性质不同，税法对于征税管理的规定也有区别。H涉及的是，个人持有住房和商铺税收的问题。

　　国家在2011年11月1日起上调了营业税起征点，按期纳税的，起征点提高至月营业额2万元，各地涉及营业税的一些税收规定都做了相应的调整。广东省由于营业税起征点上调，目前非住宅用出租屋的综合征收率从14%下调为8.7%，住宅用出租屋的税率则从原来的8%下调至6.7%。H在北京市投资的那套商铺的租金假设为3万元/月，高于营业税起征点，根据中国税法的规定，会涉及包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。目前北京市按照12%的综合征收率计征各项税费，其中营业税及附加为5%，房产税为6%，个人所得税为1%。则H每月店铺的租金需缴纳3600元税金，其中营业税1500元，房产税1800元，个人所得税300元。房屋租赁协议在签订后，双方均要按照0.1%缴纳印花税。

　　假设H这套商铺的月租金为1.5万元，在北京市营业税起征点以下的，则不必缴纳营业税，涉及税金包括房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。目前税务机关或税务机关委托的代征人是按照7%的综合征收率征收各项税款，其中房产税6%，个人所得税1%。则H每月店铺的租金需缴纳1050元税金，其中房产税900元，个人所得税150元。

　　但如果这套商铺位于没有制定综合征收率的地区，这套商铺缴纳税金的金额将会有较大不同。在没有制定综合征收率的地区，需要按租金收入的12%缴纳房产税，按照商铺所处城镇的位置不同，缴纳1%-7%的城市维护建设税，教育费附加3%，地方教育费附加2%，堤防费1%，个人所得税在扣除营业税、房产税等税金和合理的修缮费之后，减除20%以后按20%缴纳。以月租金3万元为例，则缴纳营业税1500元，城市维护建设税等附加195元，房产税3600元，印花税30元，个人所得税3735元，综合税负率约为30.2%。

　　如果店铺的月租金收入是1.5万元，低于营业税起征点，则不必缴纳营业税和城市维护建设税等附加，房产税为1800元，印花税15元，个人所得税2037元，店铺租金的综合税负率约为23.68%。

　　H在上海出租的商品房，租金在交税的时候与在北京的商铺计算方式是不同的。按照目前上海市的规定，个人出租商品房，统一按5%的综合征收率缴纳税金。

　　（作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长）