地方调控镜像：顶层政策设计无可回避

　　田新杰

　　安徽芜湖市“疑似”救市政策被紧急叫停的背后，有着太多故事。

　　就在芜湖“疑似救市”及合肥市出现相关利好土地市场的政策的几乎同时，据当地官方渠道披露，国家发改委党组成员、纪检组长刘晓滨率国务院保障性住房分配及质量管理工作督查组刚刚来合肥检查。

　　在许多业内人士看来，地方庞大的保障房建设任务与失去土地财政有力支持的地方财政的矛盾，是许多地方都存在的“安徽现象”。中国指数研究院副院长陈晟直言，解决的关键在于中国整体性的房地产政策顶层设计，重要且紧迫，这既是中国房地产政策走向成熟完善的标志，也是未来房地产业“白银十年”的制度保障。

　　在此之前，并不能排除这种可能：类似的“安徽现象”在其他地区继续出现。

　　地方政府的无奈

　　中房信在其最新报告中直言，芜湖并不是第一个“吃螃蟹”的三线城市。1月30日，中山“限价令”悄然松绑，将限价网签标准从此前的5800元/平方米上调至6590元/平方米；同一天，广东省从化市下发的一份关于“购房入户”内部文件在网上流出：原本将于2011年底到期的“购房入户”政策原则上将被允许延长2年。

　　同策分析师姚伯均则认为，部分地方政府屡屡触碰房地产调控的底线，反映出地方政府对于房地产调控松绑的要求越来越迫切，并从二线城市扩展到三四线城市。最初，如大连、海南等地，只是个别官员的个人表态，不能代表政府。在舆论的激烈反映下，政府也没有实际的行动。而之后的佛山、芜湖等地方，则是以政府公文的形式试探微调的可能。

　　而在安徽，芜湖也并不是唯一一个做相关尝试的地方政府。

　　合肥市于2月初宣布正式实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》等三大土地新政，宣布从即日起至今年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商服项目，无须再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。在多项优惠激励政策中，包括对于总投资在5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、商品住宅)和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予5至7折优惠等。

　　与此同时，合肥市2012年的首个土地推介会也于2月11日举行。合肥市瑶海区土地推介会上，共推出17宗开发土地，总面积1693亩。会上，合肥市国土局瑶海分局局长姚大全明确表示，目前17宗净地大部分已完成收储，具备近期开发条件，在场房企“相中”其中的地块，近期均可上市交易。

　　部分地方政府试探性微调的主因，还在于公共投入的增大。安徽省住建厅厅长李明近日披露，去年该省累计完成保障性安居工程建设投资368亿元。今年受惠人群继续扩大，2012年该省保障性安居工程建设任务确定为40万套，总量在全国位居第四位。

　　庞大的保障房任务和大力“推销”土地之间的关系，早已不是秘密。但问题在于，很多地方的土地收入在急剧下滑。今年1月公布的芜湖市2011年财政预算执行情况显示，2011年芜湖市本级财政支出预计完成79.6亿元，较上一年增长52%，但当年该市住宅用地土地出让金总收入仅为46.4亿元，同比去年下降51.4%。

　　顶层设计急需突破

　　芜湖新政及上述安徽现象，更像是地方政府和利益相关层面试图松绑调控的一个集中爆发点。保障房任务单继续“加长”，而房地产持续低迷，两大压力在2012年汇集，无疑是“安徽现象”的重要背景。

　　如保障房任务加重，非安徽独然。福建在2011年完成保障房投资330多亿元的基础上，2012年，建设规模再创新高，在建保障房量将达36万套。

　　“与地方多产业发展规划较早、已有成效显现的一线城市相比，二三线及四线城市，对土地财政的依赖依然更明显，这一因素也在很大程度上决定了在安徽及其他非一线区域，更容易出现对调控的松动尝试。”一位不愿透露姓名的业内人士坦言。

　　“土地财政还只是表面现象。更深层次的原因在于，经济发展过去、现在和未来，将一直作为中国各级政府的最终使命，地方对于财政收入政绩和GDP业绩难以自制的追逐欲望，从来就没有停止过。”姚伯均直言。

　　陈晟认为，房地产业事关经济社会发展全局。“以往的 ‘黄金十年’，房地产业给中国经济和社会的发展作出了巨大贡献，但也带来了一系列的严重问题。而以往所有的房地产政策，总是只针对当时房地产市场的突出问题，零敲碎打地解决，缺乏应有的整体思路。”

　　陈晟提出，中国整体性的房地产政策顶层设计非常紧迫。房地产产业政策应该包括产业发展的基本技术政策、内部组织政策以及与国民经济其他产业之间的关系，产业政策大调整一般需要10年左右的周期，而不是瞩目于短期的涨跌。