吴涛： 房地产私募春天已至

　　张晓玲

　　 宏观调控不放松之下，房地产私募成为开发商新的融资通道选择。金地集团旗下稳盛投资总经理吴涛2月13日接受本报记者专访时称，非常看好今年房地产基金的发展。

　　 2011年，根据住建部政策研究中心的数据，房地产私募规模已达千亿，但与此同时，私募的许多问题也浮出水面。吴涛透露，稳盛投资目前正在同有关监管机构接触，尝试推动建立一个地产私募行业的规范和标准。

　　 吴涛认为，中央政府以限购和限贷政策为代表的持续调控，除了带来房价和地价回归理性外，也会引发行业兼并重组，促进商业地产的发展。这些变化，为房地产私募基金创造了入场和发展的机会。

　　 机会首先来自地价的下跌。吴涛认为，目前房地产企业、地方政府和投资者对房地产市场的预期改变了，土地市场面粉贵过面包的情况很难再出现，流拍不断。他透露，现在少数地方的地价可以打折出让，付款条件等方面也可再商谈。“地价的下跌，给房地产投资带来了一些机会。”吴涛表示，住宅楼面地价在总成本中大约占到1/3或者更少，就是一个合适的价格。

　　 第二个机会来自行业的兼并重组。2012年，在销售乏力的背景下，一些房地产企业到期银行贷款和信托集中兑付，会给企业现金流和财务状况带来很大的压力。这就为房地产私募基金提供了并购和重组的投资机会。从国际经验看，私募基金通过参与行业的兼并重组，帮助优质企业迅速扩张，会优化行业的资源配置。

　　 第三类机会是商业地产。房地产私募基金通过专业化管理，可以为投资人尤其是类似保险公司和社保基金等机构投资者提供商业地产投资的机会。“今年我们也在看一些商业地产的项目，如果价格合适我们投资在这个领域。”吴涛说，不排除和一些大型金融机构合作。

　　 作为国内最早开始试水房地产私募的开发商之一，金地早在2008年便与瑞银合作，共同管理一只美元房地产基金。

　　 随着房地产调控的持续和深入，房企资金和债务危机凸显。之前所做的信托、海外发债等融资模式面临兑付风险。私募又如何避免风险？

　　 吴涛认为，地产私募的业务模式，不像银行、信托公司在贷款业务中重点关注担保和抵押，私募基金首先要看所投的这个企业有没有能力按照约定实现投资收益，现金流是否可控，开发的物业能不能卖掉，这跟开发商做投资时的核心思维是一致的；而担保、抵押是次要的、是第二位的。因此，私募基金更关心投资时机是否正确，投资进入的价格是否合适。

　　 吴涛介绍，风险控制主要表现在两个环节，首先是严格筛选，去年公司看了200多个项目，最后层层筛选下来真正投资的就两三个。其次是做好资产管理。不管是股权投资还是债权投资，都要主动管理，争取每个项目实现封闭式运作。除了对项目公司财务预算和现金支出的审批外，稳盛也会派驻现场财务经理和巡检小组，及时监控项目运营和资金的调用。

　　 吴涛说，跟瑞银几年的合作给稳盛带来了很大的帮助。从项目筛选到资产管理，稳盛投资已建立了一套完整的风险控制机制。稳盛现在投资的项目，其投资人预期收益率，股权产品一般为20%，债权产品一般10%左右，稳盛目前以管理股权投资产品为主。

　　 吴涛认为，不远的将来，中国投资者会有更多的房地产金融产品选择来配置自己的资产，而不是简单地通过购买住宅和楼宇来配置。这种趋势形成后，可以抑制房地产投资性需求带来的价格泡沫，优化社会资本配置。从这一点看，房地产私募基金事业在中国才刚刚开始。