住宅投资宜止步

　　李一戈

　　 对于住房刚性需求，我曾给出过建议，2012年是最好的购房时机之一。但对于投资投机性需求，我的建议是相反，投资者应该止步于住房市场之外。理由都是相同的，今年是房地产市场下行期，投资必被套。

　　 现实的例子是，去年进入楼市的投资者，很多已经套住了。据21世纪不动产提供的一份数据，如果在2011年初投资北京房地产市场，亏损或被套牢的概率高于60%，不赚不赔的概率只有11%，能产生投资收益的概率仅有28%。有些朋友已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。

　　 也许有人会说，去年股市投资亏损，并不等于今年也会亏损。房地产投资也是一样。他们会举出芜湖、中山等城市的例子说，地方政府财政收入和发展经济的双重压力，已经令其无法再支撑下去了，因此楼市反弹是可以一博的。

　　 说起芜湖，我倒觉得该市有些冤屈。它对购房的补贴，主要是针对90平方米以下的刚性需求，按理说并没有违反中央房地产调控的原则，对改善住房消费结构甚至可以说是一种不错的引导。但是，第一，时机选错了，全国两会之前，是绝不应该出台这种政策的。第二，缺乏沟通。它应事前与中央政府主管部门汇报、沟通清楚。第三，低估了舆论的压力。

　　 业内人士的普遍解读是，芜湖新政被紧急叫停，再次证明了中央调控房地产市场的决心。虽然今年晚些时候仍会有些地方政府通过各种途径，委婉地纾解调控压力，但至少2012年内甚至2013年3月之前，此轮房地产调控总体没有放松的可能。

　　 2012年房价下跌，成交下滑，基本没有什么争议了，无法预测的只是具体降幅会有多少。正是从这个意义上，刚需买房是个好时机，但抱着投资的心理去买房却很不适宜。那么，2012年会不会是今后几年楼市的底部？

　　 即使是在下行期的2012年初，我们仍然听到了“中国房地产还有20年大发展”的论断。如果我的理解没错，持论者应是认为长期来看房价还是要上涨的。请原谅我见识短浅，眺望不到20年那么远，但就趋势而言，退一万步，哪怕2012年是所谓的楼市底部，未来两三年，我仍然看不出住宅投资有多大的收益。

　　 2013年是政府换届之年。有研究者总结了过去的经验后称，换届之年经济都会较快增长，投资会有重新爆发的动力，楼市也不会差。如果找不到合适的增长点，不排除地方政府再利用房地产驱动经济。因此，调控事实上存在放松的可能。倘若这一逻辑成立，2012年就是投资楼市的良机。

　　 但说实话，我看不到2013年调控掉头放松的可能。假如限购限贷全部退出，一定会有其他替代性政策补位。不过，在暂时没有找到合适的替代性政策之前，持续实行限购限贷，并对限购限贷政策进行改善性微调的可能性是存在的。

　　 什么样的微调措施？譬如，像北京市，5年纳税证明改为3年，个人觉得是非常必要的微调；北京、上海等一线城市，售价超过全市平均房价3倍（也可能是2.5倍）的高档商品房，限贷不限购，也是可行的微调；首套房贷回归7折的优惠利率，是应予保证的。

　　 这样的微调，有些舆论可能会称之为放松，但我坚持称为必要的、适度的微调，其他限制措施绝不放松。当然，哪怕是微调，有些地方的房价也会停止下跌，甚至转而上涨。但中央政府应会把握住调控的基调，抓住监督的“紧箍咒”不放，你休想大幅反弹。

　　 说到这里，有些投资者笑了，瞧瞧，如果2012年入市，2013年趁微调出货，岂不是也可以小赚一把？如果你真有如此严谨自律的投资思路，我自是无话可说，不过，2005年以来的5年，速富、暴利的心态已融入投资者的思维，有几人能准确把握市场转瞬即逝的时间差，毫不贪恋地快进快出？假如你做不到，迟滞到2014年，也许等待你的就是对住宅去投资化的高税收政策。那时，你想逃也没门了，只好无奈地做房东。（李一戈）