易宪容：开发商不要幻想调控逆转

　　易宪容

　　从2010年开始这一轮房地产宏观调控以来，只是在一线城市的住房销售量快速下降同时房价出现些微调，但对于二、三、四线城市来说，不仅住房销售没有下降，反之房价还在小幅上涨。即使近几个月一线城市房价有些下跌，但下跌幅度也是有限的，即出现了所谓的“量降价滞”的僵局。

　　为何国内房地产市场会出现这样的僵局并持续如此之久？这说明当前国内房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场。在这个市场，只要预期不改变，住房的投机炒作者及房地产开发商就会宁可不销售一套住房，也不降低价格出售。因为，他们预期中央政府的房地产宏观调控政策会在经济增长下行的压力下出现逆转。否则，如果这些住房投机炒作者预期到其投资将血本无归时，早就会割肉退出市场。

　　正因为住房投机炒作者及房地产开发商对市场预期没有改变，所以他们就会借助任何一个机会来证明其判断的正确性。

　　虽然在当前的高房价下，住房投机炒作者已经不能也不敢进入住房市场。而对于住房消费者或首套购买住房者(实际上购买首套住房也可以投机炒作，美国的情况就是如此)来说，由于其出价能力远远低于住房投机炒作者，即使当前信贷政策有利于他们进入，但实际上他们中的绝大多数人也是没有支付能力进入这个市场的。但是，对于一些地方政府及房地产开发商来说，出于推动房屋销售，拉动地方财政收入的需要，就把差别化个人住房信贷政策理解为政府房地产宏观调控政策放松，从而鼓动这些住房消费者进入市场。再加上不少地方政府采取各种软性措施对抗中央政府的房地产调控政策，房地产开发商必然会认为房地产宏观调控逆转又可能开始。

　　对住房市场的“刚性需求”一说，我认为，这是房地产开发商制造出的一个推动房价上涨、鼓动住房消费者进入楼市的虚拟概念。我们可以看到，即使在一个消费为主导的住房市场，住房的刚性需求也是不存在的。在房地产开发商看来，只要有“住房需要”，就有对应的“住房需求”。但殊不知，“住房需要”与“住房需求”是两个完全不同的概念。“住房需要”是个人对某种物品的欲望与向往。这种需要可能得到，也可能无法实现。没有支付能力的“需要”，只能是潜在需求而不是现实的需求。如果住房价格很高，而自己没有支付能力，那这位居民何来住房需求？因此，我认为，住房“刚性需求”是不成立的。但是，无论是在政策上还是在官员讲话中，都把住房潜在需求当作实际需求来表述。这就是当前令房产开发商对住房市场预期不做改变并存在政策调整幻想的一个重要因素。

　　不管怎么说，既然中央政府对住房市场的调整态度十分坚决———要坚决打击住房投机炒作，要让住房价格回归理性，就得理清住房市场中的一些基本概念，就得通过有效的经济杠杆如税收政策，对住房投机炒作进行事中及事后的限制，坚决去除住房市场的赚钱效应，让住房投机炒作在市场中血本无归，这样，就能够去除房地产开发商以为今年住房政策会出现逆转的幻想，就能够改变当前房地产开发商及住房投机者对住房市场的预期，并打破当前住房市场“量降价滞”的僵局，让房地产真正发展市场机制之作用。