抑制投机应成为中国房地产的长期政策

　　作者: 马光远 | 来源: 中国经营报

　　近日，房地产市场出现了一些令人关注的新动态：继年初广东中山市提高商品房限价后，2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。按照这个新政，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助；且购房面积在90平方米以下的给予程度不同的补贴。

　　尽管芜湖方面一再辩称此举并非救市，而是鼓励和支持“自住需求”，但“芜湖新政”在2月12日就被紧急叫停，住建部也派调查组对此进行调查。除芜湖之外，全国有十多个城市也开始对本地的房地产调控进行悄然的微调，考虑到年初以来，首套房贷回归基准利率、普通商品住房条件放宽以及高层要求增加普通商品房供应等政策透露出的微妙信号，“芜湖新政”被外界一致解读为地方的楼市自救政策就不足为奇了。

　　很显然，地方上的这种“自救”的举动和中央层面对房地产调控的表态并不一致。以最近的为例，国务院总理温家宝和副总理李克强仍然强调要坚持调控不动摇。1月31日，国务院第六次全体会议上温家宝总理强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”；2月6日，在与部分专家学者座谈时，再次强调“促使房价合理回归不动摇”。很显然，这和地方上“救市”的暗流涌动形成了鲜明的对比。但是，和以往表述有所不同的是，高层一方面在强调调控的决心，另一方面，政策层面开始强调满足自住需求，加大普通商品房的供应，以及房地产市场的长期、稳定、健康发展问题。比如，温总理最近指出：“作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。”并且说，“保障性住房和商品房建设两者不可偏废”。在银监会强调要满足自住需求购房者的贷款需求之后，四大国有银行已经将去年上调的首套房贷回归至基准利率。

　　这种政策层面的微调，给了开发商、地方政策以及购房者很多的想象空间，这究竟意味着房地产调控的全面松动，还是在坚持调控不动摇的前提下，对自住需求的“定向宽松”，恐怕需要政策层面的引导和明确的解读。在地方政府一再试探政策的底线，在外界一再担心房地产调控不可持续，在开发商一再发出停工的威胁的情况下，房地产政策的任何变化，如果不能及时释放政策的明确意图和信号，极有可能被地方政府和开发商利用，被一边倒地解读为本轮房地产调控渐近尾声的信号。

　　特别是，芜湖市的短命政策，更让我们看到了与房地产有关的利益群体对未来房地产市场巨大的期待。他们希望，房地产市场依旧回到前两年的疯狂，全民炒房时代回归，房价依旧处于快速上涨的通道。基于我们长期以来对于开发商和地方政府的预期的分析，一旦地方政府救市的试探性动作没有中央的干预，各地就会纷纷效仿，最终导致房地产政策的全面崩盘，来之不易的调控成果会毁于一旦，这无论对于中国经济，还是对于中国的房地产市场而言，都是一个最坏，也是最可怕的选择。特别是，在中国城市化没有完成，大量的农村人口向城市转移的情况下，中国住房绝对短缺的历史并没有在2011年结束。人多地少的事实，以及中国建设用地绝对短缺的事实不会在10年内有彻底的改变。如果没有一个长期的房地产调控政策，如果没有一个长期的抑制投资投机的政策预期，中国的房价随时都有反弹的可能，房价的“橡皮筋”效应不会失灵。如果没有一个制度设计和长期的政策预期，开发商、地方政府和炒房者就会利用住房绝对短缺的事实哄抬房价，房价的暴涨也就会成为必然。

　　在这种情况下，恐怕仅仅强调“坚持调控不动摇”还远远不够，中央在房地产政策上的任何微调，都应该释放明确的政策意图，以避免曲解和误读，引发对调控政策的各种狐疑。在目前非常微妙的情况下，如果政策要鼓励自主需求，则一定需要明确指出，绝不会放松对投资投机的抑制。鼓励自主需求没有错，但在房价畸高、房地产调控处于关健的时刻，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。

　　特别是，在住房还处于绝对短缺的情况下，抑制投资投机更不应该有丝毫的放松，只有坚决抑制投资投机，才能稳定房价，稳定政策预期，也才能更好地满足自主需求。李克强副总理最近在《求是》杂志谈及扩内需时，也明确指出城镇化是中国最大的内需。但是，如果不稳定房价预期，高房价势必成为中国城镇化的最大障碍和扩内需的最大阻力。基于此，我们强烈呼吁高层应该明确宣示，不鼓励投资、投机性购房是长期政策，至少应该执行20年。要鼓励自主需求，则一定要强化政策的执行力，避免鼓励自主需求的政策“惠及”炒房者。在城市规划严重失衡、资源集中的城市，限购政策至少应该坚持10年。

　　同时，我们认为，2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，为避免政策被地方打开缺口，应该抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，形成中国房地产调控的长期的制度预期，避免房价的大起大落。