“明紧暗松”微妙期 楼市调控莫手软

　　□王颖军

　　尽管中央政府一再强调楼市调控不能放松、促进房价合理回归不动摇，但近期从全国范围来看，“放松”的信号不时冲击着处于调控“深水区”的楼市。在成交量下滑但房价并没有实质性下降的情况下，开发商的“楼市回暖论”让不少持币待购的刚性需求者很紧张，难道开发商就要挺过寒冬迎来春天，房价又会有一轮报复性反弹？

　　最严厉的房地产调控政策实施一年，在土地出让金收入锐减的情况下，地方政府已经按捺不住，纷纷试探政策“红线”。去年10月11日，佛山市发布公告称放宽限购条件，这是全国首个明确放松限购政策的城市。不过，当晚佛山就再发公告，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。今年2月9日，芜湖市发布新政，为购买普通商品房者提供补贴。不过被称为“龙年救市第一枪”的芜湖新政，坚持3天后就暂停。

　　地方政府的救市新政被叫停，反映了中央政府继续“从紧”调控楼市的决心，同时也反映了地方政府想给楼市“松绑”的话，办法很多。佛山、芜湖事件都是被媒体“重视”、炒作后引起住建部关注，还有没有二、三线城市的此类办法悄悄进行、没有引起舆论的关注？另外，一线城市如上海、武汉等重新界定普通住房标准，目的也是刺激刚性需求进而救楼市，这一方法并没有触及政策“红线”，住建部也只好默认了。

　　在多方博弈的楼市微妙期，2月18日晚央行下调存款准备金率的消息，又给开发商注射了一针强心剂。在去年信贷紧缩的背景下，开发商从银行贷款受到诸多限制，去年11月以来两次下调存款准备金率，已经给了市场一个信贷会继续放松的信号，不少开发商也暗暗松了口气——— 终于又能从银行获得贷款了。历史经验告诉他们，信贷政策的弹性是相当大的，政府可能仍然有要求商业银行严控开发贷款的指导性文件，但商业银行逐利的本性决定着贷款的去向。如果开发商能够给出更高的利率，为啥不贷呢？

　　只要资金链不断裂，开发商就有了挺过寒冬、不降价的底气。事实上，二、三线城市的房价一直硬撑着不降。以济南1月份新房价格为例，90平方米及以下的小户型住宅同比上涨2.4%，90平方米以上中大户型价格同比上涨0.3%。近期，一些开发商为了试探购房者，大力鼓吹楼市回暖论，并大声喊涨。他们考虑的是，只要涨价预期仍在，购房者就会尽快出手，购房者的心理是买涨不买跌。而且，在刚性需求者入市的同时，投资、投机者也会在房价上涨预期下迅速跟进。对于已经有了一到两套房的家庭来说，由于异地购房尚未联网，加上部分房改房未联网，要躲开限购政策再买第二套或第三套房并非难事。果真如是，楼市再现昔日量价齐升的红火局面决非杞人忧天。

　　从地方政府楼市政策微调，到央行表态实施差别化信贷政策、支持首套房贷款，都是围绕着改善民生、满足居民首套住房需求说事。但是，对于开发商来说，“改善民生”和“救市”只是一个问题的两个方面，一旦刚性需求释放了，开发商也就挺过了难关，房价不仅不会降，还会继续上涨，楼市调控可能又一次成为“空调”。对购房者来说，与高高在上的房价相比，房贷利率、契税等微调实在有些微不足道。

　　所以，政策面的“明紧暗松”是一个危险的信号。楼市调控进入“深水区”，在政策面鼓励购买首套房的刚性需求者入市的同时，应该在抑制、打击投资、投机购房方面再出重拳。比如，应尽快在全国推进房产税，拥有房产越多税收越高，买得起房养不起房，住房价格回归合理、楼市回归居住本性也就不难了。