“情事变更”将被严格适用退房官司或更难打赢

　　胥会云 阴雪

　　因为房地产限购、限贷以及房价回落，引发的交易纠纷正在增加。最高人民法院日前发出的一纸通知，引起了业界的高度关注。

　　最高人民法院日前下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》（下称《通知》），要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。

　　这段表述中，最受关注的莫过于“严格适用情事变更原则”。上海大邦律师事务所合伙人张黔林对《第一财经日报》表示：“我的理解，严格适用就是不用的意思。”

　　所谓情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

　　张黔林表示，最近几年，随着房地产调控的深入，限购、限贷等政策的出台，影响了部分人的履约能力，导致不能购买房产或者购买成本过大。同时对房地产市场下行的预期，也影响了买家心态，不少买家以此为借口，拒绝履行合同。

　　据北京媒体报道，2010年4月12日，北京市购房人张先生与房主宋女士签下合同，购买其一套房屋，总价555万元，张先生计划贷款200万元。同年4月17日，国务院出台限购令。因所购房屋正是第三套房，张先生无法得到银行贷款。为此，张先生起诉到北京市海淀区人民法院要求与宋女士解除合同，退还定金。去年8月，海淀区法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平，属于合同情事变更。该法院一审判令双方解除合同，宋女士返还张先生定金15万元。

　　时至今日，从2010年持续至今的房地产业宏观调控政策愈发严厉，“限购”、“限贷”政策已在全国绝大部分房地产热点城市落地，而房价在此影响之下也出现下行趋势。与此相对应的是，房贷新政实施后，因解除合同而导致的损失该由谁承担的纠纷在各地屡见不鲜，其中一些人以新政是情势变更为由起诉到法院。

　　北京市中迈律师事务所合伙人薛起堂律师认为，由房地产行业的政策变化所导致的购房者无法履行合同，有适用情事变更原则的可能，“但由市场价格变动引起的，显然不适用情事变更原则，因为价格的变化是市场经济规律决定的。”