政企银联手促成交 部分房企偏乐观？

　　田新杰

　　 上海市统计局最新公布的《2011年本市房地产市场运行统计》显示，全市新建商品住宅均价为每平方米13445元，较上一年下降5.4%，但同时、商品住宅销量处于历史低位。

　　 房价微跌而成交大跌的情况，并非市场各方所乐见。因此，刺激楼市成交尤其是鼓励刚需入市，成为各方不约而同努力的着力点。本报记者注意到，近日政府部门、开发商、银行等，各自从鼓励刚需入市、降价促销、贷款松动等角度，默契配合，使不少地方楼市悄然出现2012年的第一波成交小高峰。

　　 3月1日开始，上海市新的普通住房标准将正式实施，该“微调”的作用可谓立竿见影。华泰证券研究员王东辉指出，这是上海市自2008年后的又一次调整普通住房标准，对购房人的优惠主要体现在税收方面。目前，非普通住房契税征收标准是3%，而普通住房减半，只按1.5%征收，其中，90平米以下的首套房按1%征收。

　　 上海中原副总经理陈宇珏表示，上海闵行颛桥、宝山顾村、嘉定、松江等外环区域，原普通住房占比约为30%，现增加约至50%-60%，买家或可减免更多税费，一套200万房源可省10万税费，对于刚需客户而言利好明显。

　　 同时出手的还有银行对于房贷利率的调整。本报记者了解，近期，大部分银行对首套房贷款，基本给予3成首付、基准利率的政策，不少银行对部分优质客户甚至提供优惠利率。

　　 对于近期央行下调存准率，尽管并非针对房地产，但对楼市的利好也是客观存在的。中房信分析师分析，从对购房者影响来看，连续下调存准金有实质性的利好，银行体系资金面日益宽裕，购房贷款审批难度逐渐降低，并推动今年以来首套房贷款优惠的回归。

　　 中房信分析师杨晶晶指出，2012年，房企抓住时机以低价策略吸引客户源，率先垫定全年业绩基础，方为生存之道。部分开发商反应敏锐。上海外高桥的标杆项目——仁恒森兰雅苑，目前报价在42000元/平方米，全款支付且5天内到款可享受86折的优惠，贷款可享受88折优惠，折后均价在38000元/平左右。

　　 另据汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，去年4季度上海保利叶语毛坯公寓房源成交均价始终在19000元/平方米左右，此次保利推出295套特价精装房源，装修标准2000元/平方米，售价在17000元/平方米，实质降价4000元。不过，金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，一般而言，开发商以优惠价格回款到一定程度后，价格就不再优惠或将优惠幅度变小以保证较好或合理的利润。

　　 多方联手捂热市场，市场的反应有时出人预料。上周末，上海浦东外环外某楼盘声称将推出百套特价房源，正式开盘前一晚，有超过50人连夜排队抢房。

　　 但有些房企或许对今年的预期仍然过于乐观。同策咨询研究中心分析师姚伯均指出，一些去年销售任务完成状况不佳的房企，将今年的销售目标持平于或高于2011年。

　　 如绿城2012年400亿元的销售目标，虽然低于2011年的550亿元，但比2011年实际完成的销售额高出13.3%。富力地产2012年的销售目标比2011年完成额高10%，佳兆业也高出7%。SOHO中国2012年的销售目标比2011年实际销售额高出111%。