“寒风凛冽”促房企转型 房地产业存极大不确定性

　　经济导报记者 戚晨 北京报道

　　24日，由中国指数研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京举行。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个房地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，今年或成转型年。

　　央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在发言中表示，今年房价回升不太现实，目前房地产交易量仍在下降，但房地产崩盘的可能性非常小。不过，2月底部分房企的贷款和信托计划将到期，房企的资金链会否断裂成为关键问题。因此，今年我国经济的最大不确定性来自房地产业。

　　看空房地产业

　　26日，在2012年春季宏观经济预测年会上，渣打银行大中华区研究主管、资深经济师王志浩表示，从去年三季度的情况看，情况已非常严重。房屋销售额基本没有增长，部分楼盘呈零增长甚至负增长。

　　王志浩表示，目前房地产投资增长率开始下滑，房地产在建面积增长率已经为负，而且民营企业、外资企业、央企的增长率都在下滑。关键问题是这种情况将持续多久，会下行到什么程度，未来库存量又会怎样。做一个很简单的预算假设，假设保持目前的销售量水平，最近3个月的水平保持到今年年底，结果是现在大概有15个月的库存量，到年底会有30个月的库存量，当然这是假设在销售量没有增长的情况下。今年房地产库存量还会慢慢增加，也会对水泥、钢铁带来很大冲击。今年将是房地产投资很困难的一年，房价可能不会涨，销售量会增加，但是开发商的建设行为可能还需要一两年才能恢复。

　　北京房地产协会秘书长陈志表示，今年所有的房企首先要想的是如何活下来，这需要不断地判断政策。随着整个行业风险不断加大，参照现在的数据，整个房地产景气指数是偏冷的，只有个别指标还处在相对热的区位。今年上半年，这种表现会更明显，政策微调可能会在下半年出现。

　　房企要走精细化道路

　　“房地产行业的发展其实很幼稚，供应链割裂，管理粗放，如今这已经难以为继。现在大家都在想怎样把这个行业做得更标准化。”龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪对房企的未来提出“标准化”的概念。

　　就在这轮房地产调控前，房地产还基本是个“只要能造出来就不怕卖不出去”的市场。随着调控步步深入，部分开发商意识到“过去一去不返，行业政策已彻底转向”，一场从传统的粗放式管理向精细化转变的行业大戏，正拉开序幕。

　　在房地产发展年会的论坛上，业之峰装饰有限公司董事长张钧提出了“房企要走精细化道路”的战略。他表示，国外房地产业与中国最大的反差是高速增长的市场，大家已经习惯了高增长下粗放式的企业管理。如果你的产品不是很有特点，管理也没有那么精细化，可能也还不错，但上游的房地产市场与家装市场不太一样，家装业提前体会到充分竞争的残酷。因为家装行业门槛低，是工程服务业，而房地产市场更多的是半资源型、非百分之百完全竞争型的市场。再过10年，总体市场行情会在最坏的时候往往没那么坏，但是也未必有原来那么火爆。因此，所有企业必须做到定位清晰、管理深化，否则一旦市场增速慢下来，可能在不是冬天的时候也会面临冬天。

　　大企业转型周期长

　　“现在大部分房地产开发商处在转型的第二阶段，像万科、龙湖等开发商已经向第三阶段迈进。有的开发商，是先把自己的管理和体系做强了，再去扩张，比较稳健；有的是先做大了，但并不强，反过来再补课。”远洋地产（中山）开发有限公司常务副总经理孔繁琢对转型有自己的看法。

　　他认为，小企业转型比较容易，大企业则相对困难。其实这个领域本身市场很大，如果坚持下去，随着一些企业的退出，坚持下来的企业会有不错的发展。由于转型对大企业是非常长的过程，远洋差不多5年前开始进军商业地产，最近进入到产业地产，这些领域产业链非常长，从准备到最后实现好的收益，至少需要3到5年时间，提前准备是非常有必要的。

　　孔繁琢表示，调控背景下，房地产企业的问题将被逐步且充分地暴露在业绩层面，那些产品结构不合理，调整速度慢，运营效率低下的企业，无疑是危险的。