政策风向标未改地产股春天在哪里

　　张志斌

　　随着上海“居住证满三年可购二套房”政策被叫停，地产板块周三也迎来了一波大幅回调，同时拖累股指出现下跌，地产板块走势受政策影响程度显露无遗，这也使得市场人士对于地产板块的后续走势开始出现明显分歧。

　　不过就笔者看来，本轮地产板块的上涨固然有估值低的因素，但就时机而言，显然还不是出现大幅上涨的良机，其原因主要有以下一些方面：

　　首先，从对地产股影响最大的政策层面来说，尽管很多地方政府出于“土地财政”的考虑，在近来楼市走势不佳的情况下纷纷开始试探性地出台救市政策，但从其结果来看，只要是经过媒体高频度曝光的，无一不被紧急叫停。这充分说明在中央政府楼市调控的基调没有改变的情况下，地方政府在和中央的地产政策博弈中仍处于下风，并且其过程仍将是曲折而长期的。

　　其次，从地产公司本身而言，在宏观调控的大背景下，此前一些高价拿地的地产公司已经开始感受到现金流的压力；而随着时间的推移，今年二三季度将有更多的地产公司现金流出现吃紧，只要楼市维持目前的状态，以价换量将是地产商的唯一选择，这无疑将影响地产公司的盈利情况，也同时意味着目前貌似估值较低的地产股或将随着房价的不断下跌而迎来估值不断抬高的状态。

　　再次，在目前信贷资金流入地产受限的情况下，随着部分公司现金流危机的来临，地产行业的兼并收购也将逐步进入高潮期，这也意味着行业中能活得更久的公司才有望从调控后的市场中获得更多的市场份额，但要想重复此前十年超高利润率的盛况显然已无可能，地产业步入市场平均利润率的时代即将来临。作为一个事关国计民生的行业，此前的超高利润率显然是国家所无法承受的。

　　回到A股市场地产股的走势，笔者认为，在地方政府多次试探中央政策底线失败之后，此轮反弹也将进入尾声阶段，而随着地产公司现金流危机的爆发，房价的下跌将使得地产股步入二次探底阶段，只有在房价真正探底之时，地产股才能迎来真正的上涨行情。