上海商品住宅成交均价近19个月首破2万

　　记者 俞佳 张骏斓 报道 制图 任萍

　　根据最新统计数据，2月全国百城住宅均价连续第6个月环比下跌，上海商品住宅成交均价更是大跌12%，近19个月来首度跌破2万元大关。而成交量也随着价格的下跌大幅攀升，环比1月翻番。

　　是昙花一现，还是回暖前兆？业内分析，综合季节、促销等因素，2月的成交大增不能称其是楼市回暖。而在政策不动摇、房企面临资金压力和“刚需当道”的背景下，3月份房价出现进一步下调势头将有望出现。

　　市场 “量升价跌”复苏

　　◎全国

　　百城均价连跌6个月

　　据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。与上月相比，本月环比跌幅扩大0.12个百分点。同比涨幅为0.93%，较上月缩小0.78个百分点，自去年8月以来持续缩小。其中，72个城市环比下跌，27个城市价格环比上涨，1个城市持平。价格环比下跌的城市个数增加12个。

　　总体来看，2月全国100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的下降。春节过后，楼市进入新一轮推盘和促销，以“招保万金”为首的大型知名房企降价幅度明显，重点城市降价项目继续增加，价格仍处于调整之势。

　　而根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2月十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比上月下跌0.31%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。同比来看，十大城市平均价格下跌1.41%，跌幅较上月扩大0.79个百分点，延续了1月的下降趋势。

　　具体来看，十大城市环比再次全线下跌，同比下跌的城市有7个，较上月增加1个。

　　◎上海

　　近19个月首次跌破2万

　　与全国一样，上海2月商品住宅的成交均价也出现的大跌，来自金丰易居·佑威联合研究中心监控的数据显示：2012年2月，商品住宅成交均价为19831元/平方米，环比上月下跌了12.02%，比去年同期下跌了4.04%，也是上海近19个月首次跌破2万元/平米关口。而在多家房企大鳄的促销刺激下，成交面积为40.32万平方米，环比上月上涨89.53%，比去年同期上涨126.95%。

　　与去年龙湖地产、万科等民企率先降价不同，今年春节后率先扛起降价大旗的却是一些央企。近日，上市房企“四大金刚”中的保利地产位于上海顾村的保利叶语新推出的房源与前期房源价格相比直接降价幅度约10%，而间接降价幅度已超过20%。第三方监测机构的数据显示，保利叶语项目自2011年年初至年末签约次数达1519次，累计住宅合同均价19715元/平方米，销售状况算得上火爆。但来自保利叶语项目售楼处的信息则显示，该楼盘近日新推出两栋共计200余套精装修房源，折后均价1.7万元/平方米，装修标准2000元/平方米。据此计算，保利叶语降价幅度高达每平方米4000元，接近于7.8折。

　　如此降幅，引得市场一片哗然，也让购房者们趋之若鹜。数据显示，该项目2月共成交了213套，总面积达到了23949平方米，其中月末5天的成交量就达到了23349.61平方米、210套，从周成交不入3甲到一举拿下周度和月度冠军，对后市影响极大。

　　而随着保利的降价促销，大华锦绣华城、中环1号、象屿郦庭、新城忆华里、毕加索小镇等项目也相继加入降价的大军，据统计显示，近两月新推项目中成交均价较去年成交均价有回落的项目共计10个，且无价格上涨项目。而开发商该种以价换量的推盘策略也确实为其销售起到了明显的助推作用，该十个降价入市的项目中至今成交面积在万平米以上的多达4个。

　　分析

　　成交翻番≠“回暖”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，虽然在政策、降价等多方面利好逐步叠加下，楼市于2月份出现了较为明显的回升。但是从该月成交的绝对量来看，其仍为近12个月内成交面积第二低，目前楼市成交尚处筑底反弹的阶段。

　　金丰易居·佑威联合研究中心联席主任黄志坚也表示，因春节因素等，2月和1月环比不具可比性，同比也不具可比性。楼市成交的回升，是在原来基数很低情况下的增长，基础很不牢固。将楼市成交量水平很低的回升夸张为“回暖”，是对楼市的一种误读，消费者要对后市保持冷静，没有理由认为“楼市的春天”已经到来。

　　他强调，2月商品住宅40.32万方的成交量和去年12月57.51万方的月成交量比虽然也有不小的差距，总体算是低迷的，但值得注意的是2月的周成交量是节节攀升的，特别是月末7天的成交量达到了18.40万方，远高于倒推365天的年化周均水平12.69万方，表明开发商在发力促销，楼市开始上演降价、以价换量的“大戏”。

　　中原集团研究中心研究主任葛岭也认同此观点。在她看来，季节周期是影响因素之一，历年春节过后会出现“小阳春”局面，因此，并不能说明楼市已走出低谷。 2月交易量与去年同期相比仍差距较远。

　　后市 “小阳春”猜想

　　◎政策

　　叫停“救市”政策松动不可期

　　在佛山、芜湖之后，上海也出现了政策“几日游”的尴尬，“居住证满三年可卖二套房”的疑似微调政策被叫停。尽管地方政府急于改善楼市成交量，中央决策层对于严格执行房地产调控政策的态度依然坚决。限购，还是碰不得的政策红线。

　　对于调控政策，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民提出了“1、6；3、5；1、3”的理解。他向记者解释，所谓1、6，就是指温总理在1年内6次强调坚持调控不动摇；3、5则是指3年中，温总理共5次提出要让房价合理回归；而据透露，今年两会报告也将破天荒第一次提出房价合理回归，其会带来3重意义，说明让房价合理回归已成国策，严厉政策在现阶段不会动摇，任何有关政策动摇的说法和地方 “小动作”都不靠谱。

　　“结合多城‘救市’被叫停，不难看出中央此次调控决心。这些信号也让开发商的预期破灭，相信部分房企很快hold不住，会把价格降到底。 ”蔡为民说。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，交易回暖势头能否延续至3月份，政策有着巨大影响力，不仅会左右买家的入市意愿，是否会重拾观望态度，也会干扰开发商对于后市看法。但从居住证满三年能够购买第二套房政策被紧急叫停事件来看，短期内，楼市政策出现松动的可能性微乎其微。

　　◎应对

　　房企愁钱 只剩降价一条路

　　“资金链和眼下最大的问题。 ”蔡为民表示，自去年以来，房企融资渠道被逐步关闭，房地产信托叫停、银行贷款收紧，海外资金限制，上市融资暂停。尽管接连两次下调存款准备金率，但主要是利好实体经济，开发企业并不能分到什么甜头。

　　另一方面，房企即将迎来债偿高峰期，资金问题将更加严峻。据国泰君安统计，房地产信托2012年总到期规模将达到1758亿元，首个信托兑付高峰将出现在今年3月，7月为年度高峰，将达504亿元。标普、瑞银国际等机构纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，部分房企在2012年可能面临现金流危机。

　　蔡为民指出，在融资困难和巨额债务的压力下，开发商已经只剩下一条路——销售回款。降价促销范围将继续扩大，开发商不仅要比拼速度，还要拼降价幅度。

　　中国指数研究院副院长陈晟也向记者表示，虽然近期有普通住宅标准调整等利好，但是这不是主要影响因素，关键还是价格。 2月的低位回升也可以看出，针对刚需盘的降价是切实有效的，但中高端物业以价换量较难。

　　付伟也认为，目前首套置业者成为政策重点保护对象，刚需盘为了能够抢占更多的客户资源，通过降价方式来提升自身竞争力成为最有效的捷径，而主要针对改善型或投资型需求的中高端物业项目，仍然面临重重障碍，在此契机之下，3月份房价出现进一步向下调整势头将有望出现。

　　陈晟还表示，二季度压力将更大，近期央企坚决降价可理解其是在为更严峻的后市进行资金准备，接下来，二线城市可能也将跟跌。