土地高底价成房价下跌最后屏障

　　田新杰

　　财政部3月5日最新公布数据显示，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元，比2010年增加4056.3亿元，增幅高达22%，但扣除征地拆迁补偿等成本性支出，2011年地方土地净收入仅为9536.27亿元，比2010年减少了6178.07亿元。预计2012年国有土地使用权出让收入可能下降18.6%，净收入约为7595亿元。

　　中房信分析师朱一鸣直言，2012年房地产调控已进入第二阶段，是中央与地方之间的博弈，核心在地价。由于极大的财政压力地方政府不愿低价卖地，目前出让底价并未出现明显回调。

　　地方政府坚守的地价，或许就是高房价的最后一道屏障。

　　“二出宫”地块抬底价现象

　　业内比较普遍的一种观点是，现在拿地是企业的好机会，因为土地溢价率极低，底价成交为主。

　　但实际情况并非如此。据本报记者了解，许多地方政府的土地出让底价并未有明显下调，甚至个别热点地块还在前两年高峰的基础上略有上调。最能直观体现政府土地出让底价未降仍涨的情况，当数被退回地块二次出让底价上涨的现象。

　　2月28日，上海规土局发布2012年第21号土地公告，其中包含崇明1幅住宅用地，即城桥商品房基地1、2号地块。该地块其实已于2011年2月12日由上海保集(集团)有限公司和上海佳富投资有限公司联合体以100191万元的价格竞得，溢价率115%。业内人士推测，该地块应是被竞得方退地。但政府部门和相关企业均未给出解释。

　　2011年初，几乎是上海土地市场近10年中的最高峰，但此次重新出让，底价居然比当时还有大幅上提。官方公告显示，城桥商品房基地1、2号地块，出让面积155318.5平方米，起拍价5.36亿元。而2011年该地块出让时，起拍价为4.66亿元。出让底价上涨15%。

　　不仅如此，该地块还要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的28%，即47116平方米。不过，此次重新挂牌出让，恐难以复制去年的高溢价率，上海搜房网分析师张万雨表示，持续一年有余的楼市调控，使开发商对后市预期并不乐观。即便如此，地价已提前“涨好了”。

　　调控博弈焦点：地价源头

　　地方政府继续提高出让底价，除了“溢价率超过50%的地块需上报”的实际政策因素外，更深层的原因依然在于地方财政及更多的考虑。

　　但提高底价是把双刃剑：也许可以增加单幅地块的收益，但也令土地成交困局继续恶化。

　　据CRIC城市运营顾问中心对全国100城市招拍挂土地的监测，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比上年的18887.4亿元减少15.4%。土地市场的困局今年丝毫未见缓解迹象。

　　上海搜房网统计显示，今年1至2月，上海经营性土地出让金共计57.54亿元，仅为2011年月均(98.58亿元)的58%，较去年相比出现大幅缩水。1月，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%。其中13个重点城市住宅用地流标率攀高至44%。

　　地方土地底价不降反涨，让行至一半的房价下降过程，失去了大幅度下调的足够动力。

　　世联研究认为，能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：一是流动性持续好转；二是政策出现定向放松；三是开发商降价到位。“前两个因素正在实现。国内10年期和2年期国债息差不断放大、存款准备金率两次下调等，说明流动性在持续改善。调控基调不变，但对首置需求定向放松的政策意图已经显露。”

　　据世联研究监测，目前开发商的降价幅度平均为12%，“在没有看到土地价格出现明显松动之前，期望开发商作出更大幅度降价的可能性并不大。大幅降价回笼资金的出发点，除了部分房企因资金紧张而被动为之的情况外，更多大中型房企能抄底地价而采取降价销售。”有开发商人士说，但地价不降就会阻碍开发商降价的意愿。

　　而一些有较大议价空间的开发商已经果断降价出售。以港资房企为例，新鸿基位于广州花都占地34万平方米的御华园，首期推1607套单位，主推针对首次置业家庭的100平方米以下的小户型。新鸿基地产成都及广东地区助理执行董事邝正炜称，“开盘价一定是个优惠的价格，对花都后市增长有信心。”