地产业遇寒冬　PE强势渗透

　　规避调控政策，背后风险隐现

　　记者　刘振冬　赵东东　高伟　北京报道

　　“我们刚刚接手了一只信托的天津项目，总盘子7亿元的房地产信托项目，6个亿的价钱就卖给了我们。”一家私募股权基金(PE)公司的高管对记者说。

　　在持续的调控政策下，房地产业的“严寒”并未因春天到来而回暖。房地产贷款仍是银行的红线地带，房地产信托也经历了监管部门的数次整治，房企资金链日益紧绷。主流融资渠道受限后，PE趁势而入，发过桥贷款、股权收购、低价接盘，成为房企融资的另类通道。

　　PE强势介入地产隐含风险

　　接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，楼市低迷，房企资金紧张，为房地产基金发展创造了条件。可个别不规范的机构借房地产基金的名义融资有非法集资之嫌，还有一些房企主导的私募基金存在大量关联交易，PE强势进入房地产市场隐含一定风险。

　　与房地产业遭遇寒冬相反的是，房地产企业的股权交易日渐升温。中原市场研究部数据显示，2月份地产行业股权变动剧烈，全月规模交易13宗，交易额31.7亿。同比分别上涨53.8%、153%。中原市场研究部总监张大伟告诉记者，“进入2012年，股权交易即使在春节区间的1月份也明显升温，2月份这一趋势也并未停止。并购案例激增与房企资金链紧张不无关系，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产。”

　　而在这一轮的房地产业整合中，PE成为一股不容忽视的力量。“建筑面积12万平方米的两栋商住两用楼，在珠海，楼面价只有5000元，6亿元资金需求还差3亿，只是融资方不想出让股权，最后和地产基金谈崩了。”一位业内人士向记者透露，“现在银行渠道受阻，PE要价筹码加大，资金成本高达30%，大家日子不好过。”

　　上述的那位PE公司高管估计，目前应该有超过百家的房地产基金公司，募集资金规模达千亿元以上。“现在，银行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市无门，房地产商找钱太难，而房地产基金资金运用方式灵活，可以借贷，可以股权投资，低价收购，不像银行和信托那样受银监会严格监管。”他告诉记者，PE参与房地产项目，一般是发放短期过桥贷款，或是出资入股介入地产项目，然后再通过自身客户或银行等第三方渠道为项目公司募集资金。

　　据了解，国内房地产基金分为两类，一类为专业投资机构独立募集私募基金，另一类则由房企单独或和基金、信托公司共同出资设立，如稳盛投资、万通核心成长股权投资基金等。

　　未来PE接手地产项目可能更普遍

　　在去年和前年的调控期，信托公司曾大规模介入房地产融资，由于信托的存续期大多在1至2年，房地产信托集中到期给PE提供了更多的机会。数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达6882亿元。国泰君安预计，2012年、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，其中2012年到期规模为2011年的4倍。业内人士认为，房地产信托目前面临的主要是流动性风险，找第三方接盘或以自有资金垫付再变卖抵押资产等方式将成为具有清偿风险项目的主要处置方式，未来一段时间PE接手地产项目的情况可能更普遍。

　　而在大地产公司中，万通则是第一批“吃螃蟹”的。早在去年9月，万通地产、华润信托与万通深国投共同发起成立万通基金，万通地产和华润信托作为有限合伙人(LP)，分别出资1860万元和通过信托筹资3.5亿元，万通深国投作为一般合伙人(GP)出资400万元。去年10月，万通地产与万通基金签署了《股权转让协议及合作协议》。万通地产将旗下万通时尚置业有限公司49%的股权，作价2.84亿元，以及该公司8860万元债权一并转让给万通基金。

　　此前，金地集团在天津成立稳盛投资天津管理有限公司，并发起一系列合伙制的房地产私募基金。2011年，稳盛天津及其投资的稳恒基金发起设立稳实基金，引入西藏信托募集的资金，投资于湖南福晟99%的股权，开发长沙钱隆世家项目。

　　与这些阳光化的私募基金相比，其实还有更多的私募基金参与房地产融资。一位信托公司的人士告诉记者，他在去年也投资了一只房地产基金，封闭期4年，预期的年化收益率可以高达25%。“原本是他们公司的项目，资质很好，可是碰上了一些监管限制，大家就做了只基金，自己凑钱给这个项目融资。”他说。

　　境外资本渗透房地产领域迹象明显

　　其实，与境外资本相比，在房地产领域，内资PE算是“后知后觉”。以入股国美和汇源而被国人熟悉的华平基金为例，这家成立于上世纪70年代的美国私募基金，早在上一轮房地产调控之时就开始布局中国房地产业，并获得了巨额利润。富力城、绿城集团、融科置地、红星美凯龙、阳光壹佰、中兴商业、上海中凯、海星等等——这一长串公司都曾接受过华平基金的投资。

　　虽然，内地的房地产调控短期难以放松，并导致了房地产市场的低迷，但境外资本借调控之机渗透房地产领域的迹象明显。在去年的一段时间，外资新设或增资的房地产公司大幅增长。这还不包括外国资本以自用名义在商业地产领域的扩张，而以自用名义或中外合作等方式的扩张，可以有效规避政策对房地产领域的限制。

　　但是，PE在房地产领域的强势介入也引起专家的一定忧虑。北京大学房地产发展基金研究中心副主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长杜猛对《经济参考报》记者说，房地产私募基金以民间资本为主，整体发展良好，但存在个别基金有非法集资嫌疑，而借助私募融资地产项目或多或少存在相关问题，存在投资风险，尤其是在当前严格调控政策下。“房地产商主导的私募基金，存在关联交易，为了募集资金，甚至夸大项目优良度，隐瞒资金去向。”他说。

　　杜猛表示，中小房企资金紧张，为私募基金股权投资和低价收购创造条件，但应加强相关法律法规建设，进行规范化管理，明确界定非法集资和私募关系，要增加投资项目透明度，保护投资人利益。不过他表示，不宜提高投资门槛，否则会制约私募基金发展。“规范私募市场行为，预防行业风险是当务之急”杜猛说。