房地产业健康发展亟需长效机制

作者: ■本报记者石俊

　　去年末，中央定调楼市调控不放松，但包括北京、天津、上海等约有17个城市，均先后出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，尽管部分城市政策被叫停，但地方调控放松也引发了热议。

　　与此同时，楼市调控至今，以限购、限贷为核心的调控政策，发挥了遏制投资投机型购房需求的作用，但在执行过程中，也出现了矫枉过正的情况。在坚持调控的同时，如何才能找到鼓励住房消费和抑制住房投资投机的平衡点？而诸如房产税试点、保障房建设等长效机制的建立，是否会成为当前以及今后房价和楼市健康发展的稳定器呢？

　　地方出招博弈楼市政策

　　2011年10月11日，广东省佛山市发布公告，自10月12日起放宽限购条件，即已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这也因此让佛山成为国内首个放松限购城市。但也就在当晚，佛山再次公告，为综合评估政策影响，决定暂缓执行该政策。

　　佛山调整地方楼市政策，显然不是个案。根据媒体报道，自2011年下半年来，包括北京、天津、上海、杭州等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　在上述城市中，佛山、成都松绑限购以及芜湖减税的松动政策出台后就被马上叫停。而对于北京和上海均传出对户籍居民家庭放宽限购的消息，两地房管部门也随即明确否认传言，并表示将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。

　　“现阶段房地产调控的任务远没有实现，如果现在松手，以后会造成更大灾难。这会导致房价的强力反弹，甚至价格可能还会超过以往的水平，但实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，不是松动而是应继续加大调控力度。”全国政协委员蔡继明表示，目前包括上海、芜湖等10多个城市均出现房地产调控政策松动的迹象，虽然几个城市的放松政策都被叫停，但地方政府政策微调仍有进一步发展的潜在趋势。

　　“如果中央政府不考虑经济发展，地方政府不要说经济指标，房价可能会降一点，但是根据现在的情况，地方政府已经蠢蠢欲动，都在各方面变相刺激房地产市场。”全国政协委员、河南台兴房地产公司董事长王超斌说。而在全国政协委员郭松海看来，“小伎俩”频出凸显地方的“焦虑”和“没底”，楼市交易不景气、交易量下滑，地方面临较大财政压力，所以有一些试探性调整。这种调整会影响市场对楼市调控的心理预期，但影响力很微弱，全国楼市调控松动的基础并不存在。

　　鼓励刚需破题

　　但在这一轮地方微调楼市政策中，也有一些“过会”成功的。比如北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住宅标准；杭州对符合条件的首套购房发放补贴；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策，并上调可贷款额度等。

　　对此，北京中原市场研究部人士分析认为，限购限贷的收紧大前提依然不会改变，但是针对首套自住房的松动应该说是在情理之中，也是楼市健康发展的必然要求。北京等城市的普通住宅认定标准的调整就属此例，而其关键之处是体现在减轻了自住购房的税费负担。

　　王超斌建议，房地产调控刚性需求这一部分人们的利益，应该在购置90平米以下住房时，贷款利息减半，免去契税，返还营业税，甚至地方给一些适当的补助。

　　全国政协常委、大连万达集团董事长王健林关于《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》提案也指出，宏观调控要想达到保民生的目的，除了大建保障房，还必须调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。“这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。”

　　而最新的消息，据媒体报道，一份汇集住建部、发改委、央行等七部门意见的报告将于近期出炉，这份名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告指出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。

　　构建长效调控机制

　　2010年年末，中央经济工作会议首次提出，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这在当时被业内解读为，双轨制的运行将有助于楼市调控长效机制的构建。此次的全国两会上，长效机制也被频频提及。

　　国家发改委主任张平对一些城市出现“小动作”表示，中央政府的态度是非常明确的，就是要坚持房地产市场宏观调控的各项政策不动摇；同时要抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制。

　　而房产税试点在今年是否会扩大，则成为构建楼市调控长效机制的重要环节。财政部部长谢旭人表示，将在上海、重庆两城市试点的基础上，进一步研究推进房产税改革的方案，并适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。

　　据了解，目前住建部正在加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进住房价格合理回归。住建部部长姜伟新此前明确要求，要加快推进个人住房信息系统建设。按计划，40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网。而这对于加快房产税等长效机制的推进，起到基础性作用。

　　对于房产税如何试点的问题，全国工商联房地产商会建议，房产税的试点方案应结合土地出让金制度改革。首先要确立以税收作为地方财政收入主体的财税体制改革目标；其次，房产税的改革应以土地出让金的改革为前提；再次，还要探讨财政税收及非税收的科学组合比例。“房产税推进的难题在于，在地方政府已经一次预收70年土地使用费的前提下，再对业主采取评估现值逐年收房产税的方式是不合理的。如何折抵，也将是此项改革政策制定的一个难题。”

　　与此同时，保障房建设也是热议的焦点。全国政协委员杨铿表示，中国的房地产业已经市场化了20年，但却忽略了保障性，现在国家通过调控，更需要走好发展保障房的道路。“双轨制只有良性发展，才能推进城市化的进程。”