高压不减楼市调控趋向建立长效机制

　　

　　楼市调控效果正在显现。国家统计局最新公布的数据显示，1至2月份，全国房地产开发景气指数为97 .89，比12月份回落了1个百分点，比去 年 同 期 回 落5 .0 1个 百 分点，国房景气指数连续9个月下滑。

　　国务院总理温家宝在14日的记者会上，进一步明确了对于 房 地 产 调 控 的 决 心 不 会 改变。温家宝总理表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。

　　接受《经济参考报》记者采访的代表委员认为，尽管楼市利益相关方博弈不断升温，但楼市调控松动的基础并不存在。在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，楼市调控效果将越来越明显。随着个人住房信息系统联网等措施的落实，楼市调控长效机制将逐步建立、完善，预计未来一段时间，楼市调控将在高压态势中趋于制度化。

　　现状

　　调控效果显现

　　数据显示，1至2月，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%，增幅比2011年全年大幅下降18.9个百分点，比去年同期下降27.8个百分点，主要原因是去年同期市场成交量较大。其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。

　　在成交量大幅下滑的同时，成交均价也出现下跌。上海易居房地产研究院全国月度行业报告显示，1至2月，全国商品房成交均价同比下降8.1%，较2011年6.9%的全年涨幅大幅下降14.9个百分点；其中，住宅成交均价同比下降10.4%，较去年全年下降16.4个百分点。

　　中国指数研究院统计也显示，2月，北京、上海、深圳、广州等十大城市房价环比平均下跌0.24%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。其中7个城市环比下跌，仅3个城市上涨。具体来看，成都和重庆跌幅最大，分别为1 .34%和0 .83%；北京、武汉跌幅在0.45左右；杭州、广州跌幅介于0.1%至0.2%之间；上海微跌0.04%；南京、深圳环比上涨，涨幅小于0.4%；天津仍为涨幅最大的城市，环比上涨0.53%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《经济参考报》记者采访时说，从央行降低存款准备金率等举动看来，当前货币政策有所放松，加上年初银行的信贷额度宽松，开发企业融资状况比去年年底有所改观。但为了加快回笼资金，包括保利、招商、华润等不少开发企业都加入了降价促销阵营，且促销范围和促销力度都明显大于以往。

　　记者了解到，在调控政策高压之下，2012年初各城市新盘上市量大幅减少，加之2月楼市成交量略有恢复，因此2月部分城市库存量小幅下降。中国指数研究院统计显示，上海商品住宅可售量下降14 .48万平方米 ， 青 岛 商 品 住 宅 可 售 面 积 下 降27.07万平方米，南京下降23.13万平方米；北京库存略有增加。

　　接受记者采访的代表委员认为，目 前 楼 市 调 控 效 果 正 在 显 现 ， 投机、投资性需求得到明显抑制，房价也在逐步合理回归。全国政协委员、山东财经大学教授郭松海说，今年中央将会继续严格执行对房地产的调控，政策基调不会发生变化，总体偏紧，目标就是促使房价合理回归。

　　政策

　　调控高压不减

　　在楼市调控效果显现的同时，楼市利益相关方的博弈也日益升温。杨红旭说，进入2012年以来，个别城市有意救市，部分城市则有意放松限购，但这些措施仅属昙花一现。可见，尽管一些地方想放松楼市调控，但中央对房地产市场调控的决心依然。

　　中原集团研究中心指出，部分地方由于微调幅度过大，终只是昙花一现。而一些地方针对刚需或改善性需求的“微调”则得到了默许，主要涉及信贷松动、购房优惠、价格限制等方面。

　　中原集团研究中心认为，信贷微调使得过去“一刀切”的房贷紧缩得到改善，切实降低了刚需和改善性需求的购房成本。如，南京、合肥等地放宽公积金贷款；北京、深圳等地年初首套房贷恢复至基准利率。购房优惠则主要通过经济或者制度方面的优惠吸引刚需入市。如重庆、杭州的购房补贴；长春、无锡等地放宽购房落户门槛。价格限制的放松则有利于调节供求关系。如，武汉等地相继上调普通住宅标准使得市场上有更多满足刚需的普通住宅；中山调高限价上限也扩大了有效供应。

　　郭松海委员认为，楼市不景气、交易量下滑，地方面临较大财政压力，所以有一些试探性调整。这种调整会影响市场对楼市调控的心理预期，但影响力很微弱，全国楼市调控松动的基础并不存在。

　　全国政协委员、清华大学教授蔡继明也表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，如果现在松手，以后会造成更大灾难。他解释说，一旦现在松动，就会导致房价的强力反弹，甚至价格可能还会超过以往的水平；但实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，不应松动而是应继续加大调控力度。

　　国家发展和改革委员会主任张平近日在回答记者提问时说，对现在一些地方为了鼓励购房采取了一些“冲动”举动，中央政府的态度是非常明确的，就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。

　　事实上，楼市调控高压态势一直未减。去年12月的中央经济工作会议明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。住建部负责人不久前也表态，继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。

　　趋势

　　建立调控长效机制

　　在调控高压态势不减的大背景下，房地产市场调控长效机制将不断健全、完善。政府工作报告明确提出，采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　张平表示，要坚决贯彻好党中央、国务院的决策部署，配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。

　　住建部部长姜伟新近日也表示，今年年内个人住房信息系统肯定会推出。第一步是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。而该系统的落地将为加快推出房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。

　　在今年两会上，对于如何建立楼市调控长效机制，代表委员们也给出了具体建议。全国政协委员安纯人在题为“抓住有利时机建立房地产市场健康发展的长效机制”大会发言中建议，加强房地产市场调控和监管，加快制度机制建设，建立房地产健康发展的长效机制。

　　安纯人委员指出，深化住房制度改革的重点是进一步完善制度，明确政府职能。要加强房地产市场调控和监管。他建议，首先要坚持发挥市场配置资源的基础性作用，有效运用土地、财税、金融等调控手段，增加住房有效供给，分类调控住房需求，促进房地产业持续健康发展；其次，规范房地产市场秩序，加强市场监控和监管，引导和稳定市场预期，遏制房价过快上涨。同时，还应建立健全城镇住房保障体系，完善房地产制度和法律法规。

　　安纯人还指出，建立健全房地产市场信息和监测体系，是搞好房地产市场调控、促进房地产业健康发展的重要基础。要加快建立个人住房信息系统，构建完整的房地产市场基础信息库；完善房地产统计制度，规范信息发布和监测分析。此外，还要科学确定房地产市场发展的基本目标，包括研究确定居民住房面积指导标准，制定房地产业发展中长期规划，正确引导房地产市场的价值观念和行为。

　　全国人大代表陈贵云则建议，利用税收杠杆调控房地产投机行为。一方面，设立“资本增值税”有效降低收益预期。对于在房地产出售、赠与、转移中(不包括遗产税征收范围内的继承和赠与)的增值部分征收资本增值税。为保证居民自住房出售的正当权利，居民出售唯一一套自住房可以不征收资本增值税；另一方面，设立“房产遗产税”，对于价值超过一定额度的房产征收遗产税；此外，设立“市政税”防止房产闲置。当房产闲置时，此税由拥有者承担；当房产出租时，由承租人承担，这可以提高房产的有效使用率，防止闲置。

　　接受记者采访的代表委员认为，随着楼市调控效果的不断显现，楼市调控将在高压中趋于长效化、制度化。