江苏靖江底价1.3亿土地1000万卖给开发商

　　王雨田

　　价值过亿元的地块，1000万元拿到手。江苏靖江一家房地产开发商坐拥如此巨大的利润空间，令其他开发商震惊、艳羡。

　　这幅当年价值1.3亿元，现在价值4亿元左右的核心城区地块，为何仅以1000万元的超低价卖给开发商？为何该地块“闲置”近十年，监管部门却从未有过问？

　　《第一财经日报(微博)》记者日前赴靖江采访，还原了这块土地的运作过程。

　　土地闲置十年，运作却未停过

　　靖江市中心轴线人民路南段西侧，竖立着一排巨幅广告牌，奢华的紫色幕板上，大书“凯旋国际广场”几个大字，涵盖有“超级卖场、临街商铺、酒店式公寓、高层公寓”等地产形态，点缀着“坐拥城市中央”等颇有煽动力的广告词。幕墙后面，十余台大型机械已经进场，准备施工。旁边的售楼处外，偶有行人探头张望。这一切都像一个很正常的房地产项目。

　　然而，这块面积为48亩的土地，看上去已经“闲置”十年之久。但围绕这块土地的相关运作，却不断变更。

　　地块的主人是“靖江市新区建设发展有限公司”(下称“新区公司”)。这公司名字颇有“官方色彩”，像是各地频繁可见的政府融资平台，而且，其注册办公地就在靖江市住建局。然而，它却是一家民营企业。工商注册资料明白地显示，公司股东为刘亚琴、缪凤英，成立于2000年年底。

　　本报记者调查得知，该公司实际控制人为刘亚琴的丈夫刘伯坤。靖江本地一位不愿透露姓名的商业人士告诉本报记者，刘伯坤在当地“神通广大”，与相关部门人士交往时，出手颇为阔绰。据当地人说，刘伯坤已于2011年下半年去世。

　　2002年，成立了一年多的新区公司买下靖江老行政服务中心南侧的地块，占地约48亩。一位不愿透露姓名的知情人士告诉本报记者，当时其土地性质为仓储用地，每亩价格不到5万元，总价格约在200万元。该地块比邻靖江市中轴线人民路，北侧是行政服务中心，价值不言而喻。

　　可是直到2006年，这块地上也没建设任何工业仓储设施，一直处于“闲置荒废”状态。与此同时，该地块的“土地性质”开始被“重新定义”。

　　2006年10月底，靖江市政府为这幅地块召开了一次专题会议。会议决定，该地块“已不适合作为仓储用地使用”，为了“引进国际品牌大卖场，提升我市服务业水平”，“同意”将土地性质调整为商业用地。会议确定的调整方案是，20亩地建设大卖场，28亩地建设住宅——也就是说，大卖场面积占到接近一半。

　　而本报记者14日在售楼处现场看到的小区模型，大卖场只占了一个不起眼的小角落——查阅资料得知，这是事后更改规划实现的。

　　涉嫌巨额利益输送

　　上述市政府专题会议最核心的内容，是明确确定了这块地“变性”后的增值部分归新区公司所有。

　　本报记者获得的该会议的会议纪要显示：“会议明确，该地块收回后整体挂牌上市，新区公司可参与摘牌。”结果分为两种：一是，如果新区公司获得该地块使用权，出让金上缴市政府1000万元作为收益，其余返还给新区公司，理由是“作为收储成本和支持大卖场建设”。上缴市政府的1000万元分两次付清，首期在签订土地出让合同时支付，另外500万元在4个月内付清。新区公司的义务是“引进经市发改委确认的国际知名大公司经营大卖场”。

　　另一种情况是，如果重新挂牌后，新区公司未能竞得该地块，那么该地块出让金只需要上交市政府1000万元，剩下的部分，不是用于扶持摘牌的公司，而是返还给新区公司。返还给新区公司的原因，会议纪要上却没有说。

　　一年多之后的2008年，该地块相关变更手续已经完备。2008年4月，该地块挂牌出让，新区公司以底价1.32亿元摘牌，折合281.64万元/亩。如今，这块土地价值已超过800万元/亩，总价值约为4亿元。

　　时间又过去了4年。3月13日，本报记者在现场询问售楼人员，大卖场引进的是哪家？回答是：“跟大润发正在谈，其他的目前还没有。”至于需要对“国际知名大公司”进行确认的市发改委方面，本报记者按照参会人员名单，找到时任靖江市发改委副主任的一名人士，他表示已经不记得有这个会议了。

　　还有一个颇有意思的细节，令人费解却也值得一提：江苏省国土厅主办的江苏土地网公告显示，该地块在2008年4月8日以1.32亿元价格成交，但公告日期却是2008年3月5日，竟然比成交时间提前了一个月。

　　此外，有资料显示，新区公司并未交清这笔土地款。

　　按照规定，新区公司应当是先交清款项、事后政府返还。但工商部门存档的新区公司财务数据显示，在拍得土地的2008年，新区公司并无大额款项支出。其资产负债表“存货”项下数据只有不到1600万元(注：土地在房产开发公司报表中列入存货)。在该年度的损益表中，“营业外收入”一栏为0，也就意味着，政府并无上亿元的大额资金向其返还。

　　尽管上述存档资料有新区公司法人代表刘亚琴签名承诺“内容属实”，本报记者仍然联系了新区公司人士对该地块的相关费用进行确认。新区公司财务负责人赵女士听完记者来意后，以“我在忙”为由，匆匆挂断了电话。随后，记者发去一条短信，不过截至发稿时，尚未获得其正面回复。

　　本报记者曾采访靖江市国土局土地储备中心相关工作人员，他们表示，一般情况，土地出让款应该是已经付清了，否则无法办理相关证件。不过本报记者未能获准查阅相关财务记录。

　　在凯旋国际广场，十余台大型机械设备孤零零停在场地里，没有工人，也没有施工公告铭牌。售楼人员告诉本报记者，大约两年后房子就能建设好，而现在已经开始接受预订了，普通房价是每平方米1万元左右，600多套酒店式公寓，每平方米均价则高达1.2万元。