如何让房价回归合理价位

　　

　　本报记者 卢元强 实习生 胡哲

　　

　　

　　我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。

　　什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于长期健康和稳定发展。

　　——国务院总理温家宝

　　2011调控回顾

　　大决心多措施遏房价

　　调控政策

　　1月18日

　　中国银监会实施差别化房贷政策，对平台贷款，要严格控制增量风险，要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。

　　1月26日

　　房地产“新国八条”出台，决定全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。

　　3月16日

　　国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册。

　　7月12日

　　国务院再发文，强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；认真落实2011年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。

　　8月1日

　　央行表态，要按照7月22日中共中央政治局会议关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策。

　　【被叫停的地方楼市政策】

　　2011年10月11日

　　佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。一天未过，被叫停。

　　2011年11月11日

　　成都房管局召集当地开发商开会表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权;二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。10天后被叫停。

　　2012年2月7日

　　芜湖市印发《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，文件对商品住房的契税补贴和购房补贴扩大了范围和额度。一周未到，被叫停。

　　2012年2月24日

　　上海市房管局有关人士在接受电视媒体采访时明确表示，外地户籍居民持上海长期居住证满三年可享受本地户籍居民同等购房资质，并且这一操作办法，从限购政策实施之初时就已经执行。一周后，被叫停。

　　在2011年一系列调控举措后，国家统计局2012年2月22日在《2011年国民经济和社会发展统计公报》中指出，房地产价格快速上涨的势头已得到有效控制。特别是重点城市的房地产价格上涨幅度显著减缓，部分城市开始出现下跌，有些城市下跌幅度还比较大。

　　限购意在遏投机

　　自2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），随后，北京、上海、青岛等城市陆续出台地方调控细则，发布“限购令”。

　　正是在这种强力级别的调控下，过热的房地产市场在一年内呈现出冷却态势。大中型城市的房价快速上涨势头被扭转，购房者进入观望阶段，全国主要城市的交易量逐步回落，投机炒作得到严厉遏制，保障性住房的投入加大，住房需求得到一定程度的满足。

　　“限购”对住房投机及投资需求造成了同步限制，也抑制了部分真正需要购房的居民的购房需求，特别是改善性需求。有分析师就此指出，从技术手段上看，以个人身份界定进入市场的住房限购令，未来仍有调控的余地。

　　在一些业内人士看来，未来在降低金融杠杆率、加大其投资及投机的成本、征收房产税等方面仍有调控的空间，中国房地产市场的成熟，需要形成一个长期有效的市场价格机制，通过买卖双方的议价机制来配置资源，这对房地产企业、购房者、政府管理、市场健康发展都有着深远的意义。

　　保障房作用渐显

　　政策的制定者也很清楚，过严的限购令会“误伤”到部分真正刚需，而且总有一部分人无力支付市场型房价，因此，在“保民生”的大前提下，2011年全国范围内还开工建设了1000万套保障房及棚户区改造住房。

　　值得注意的是，保障房对于改善市场供给，满足基础性住房需求的作用是显而易见的。事实证明，在有效保证保障性住房建设用地的基础上，全国土地出让量价齐跌，“地王”淡出，对于降低开发成本、抑制房价上涨发挥了积极作用。

　　早在2011年10月25日国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告中，住房城乡建设部部长姜伟新介绍说，到2010年底全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。

　　据悉，早在“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。而去年的“1000万套”则表明了中国的住房保障力度在不断加大、进度在不断加快。

　　基于不断扩大的保障房规模，有专家坦言，其长期的具体效果有待时间检验。全国政协经济界委员、民革中央人资环委副主任田在玮曾就表示，“保障房在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，应该加紧研究。”

　　另外，“各地保障房建设在融资渠道、建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面还缺乏系统规划”也是摆在眼前的事实，因此，各界的担忧并不是毫无根据。

　　财政金融助调控

　　一方面，通过限购令抑制楼市的投机需求，另一方面，保障房工程又为刚性住房需求补充了供给，如此一来，“去高补低”保证了住房的供需稳定，为进一步加速抑制房价上涨的效果，财政金融等各项调控手段也在2011年纷纷“祭出”。

　　“新国八条”提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售价全额征税。此外，去年全国各地还对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　相比起财税政策，国家利用银行采取的金融手段则让开发商更加无所适从。在坚持强化差别化住房信贷政策背景下，国家对贷款购买第二套住房的家庭规定，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。事实证明，该举措连同限购一并发挥了强大的抑制作用，使商品房市场由卖方市场向买方市场过渡。

　　从国家统计局今年1月17日发布的数据可以看出，在银行收紧信贷的同时，2011年房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落。2011年全国房地产投资增速比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落 5.0和2.6个百分点。

　　对此，中国房地产协会副会长顾云昌表示，“限贷”是造成整个市场投资增幅下降和销售下降的主要原因，2012年房地产投资的增速可能还会继续放慢。

　　今年3月12日，中国人民银行副行长刘士余还披露：“去年房地产的贷款增速比整个银行贷款的增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月在下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。”

　　2012调控展望

　　限炒或可担当重任

　　经过2011年“限购”、“限贷”等一系列举措，房价上涨的势头已经得到有效遏制。但楼市中的投机行为并未得以有效控制，房价距合理回归还有一定的距离，而2012年“限炒”将成为主基调。

　　《国际金融报》根据多方走访，不少预测认为，取消以户籍为基础的限购，重点转向遏制炒房；强调民生，首套房降低首付，下浮利率甚至政府贴息；引导楼市投资资金流向产业地产和商业地产，等等，将是今后楼市宏观调控大势所趋。

　　限炒是对症点穴

　　两会期间，虽然住建部多次重申“坚定地执行限购政策”，强调“限购令”短期内不放松。住建部部长姜伟新也表示放松的期限现在暂时看不到。不过，长远来看，如果说限购犹如退热药，限炒则是进一步的治根治本之策。

　　“对房地产实施宏观调控要有差别，考虑到每个省的经济发展水平、人们的需求、文化需求等多方面的情况，‘一刀切’限购不符合实际。”全国政协委员、星河湾地产董事长黄文仔表示，宏观调控的最好办法是从税率上进行调控以代替“限购”政策，通过税收杠杆就可以防止投机行为。

　　此外，全国政协委员贺强也指出，“限购不能长期实施。长期来看，人口红利减少，闲置住房越来越多，再加以限制就完全没有必要了”。

　　事实上，限购是基于户籍和个人身份界定购买资格，而这与中国政治文化体制改革以及城市一体化进程等大趋势是背道而驰的，既然“限购”的最终目的在于使得住房回归其使用属性，那么，要实现这一目标，还可以从“禁止卖出”、或者“异地购房者、多套房拥有者卖出时征收重税”等退出环节进行调控。

　　在具体措施上，相关专家表示，可对已有两套住房的家庭，从现在起，3年内不得出售任何住房，该家庭在购买第三套住房时，银行不给予按揭贷款支持，需要全款支付；对已经有3套甚至3套以上的家庭，在购买新的住房时，银行也不给予按揭贷款支持，并且该家庭5年内不得出售任何住房。只要如此，炒家便会原形毕露。

　　疏导投资莫忽视

　　要想根治当前楼市问题，必须正视投资者手中的资金投向问题。对于投资者，不仅要限炒住宅，还需要政府出台政策引导他们将资金投向能够使资本增值的领域。

　　住宅商品属消耗性商品，其产生的社会财富与价值主要体现在交易与出租环节，但过多的交易与出租不仅不产生新财富，反而抬高了大众的使用成本；而商铺，写字楼、工业厂房等，同样是不动产，但因为使用功能是经营或者生产，可以给社会提供更多的就业岗位，还可以在使用过程中贡献更多的GDP，以及为政府带来更多的税源。将投资者引导至这种可持续发展的投资领域去，或是个不错选择。

　　因此，可以出台相关政策，对投资商铺、写字楼、工业厂房的投资者，给予银行贷款、税收减免（商业类地产项目投资前几年收益普遍不明显）等支持。

　　考虑到此类不动产大多具有体量大，不易分割的特点，可以考虑鼓励推出商用不动产信托等金融产品形式，来降低投资者的投资门槛。而且此类投资的专业性更强，由专业机构代为投资理财，更容易帮助投资者控制投资风险，保障投资收益。当然，房地产炒作投机的暴利时代，终究是要过去了。

　　房产税似会推广

　　2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。在上海、重庆两地顺利试点一年后，各界也开始认识到，利用税收政策进行调控是建立房地产市场调控长效机制的重要方面。两会期间，财政部部长谢旭人在谈到房产税改革时表示，推进房产税改革试点有利于引导居民合理的住房需求、有利于促进进一步发挥税收的作用来调节收入分配，财政部将进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。

　　政府工作报告也提及要改革房地产税收制度，这也意味着今年推广房产税试点工作“箭在弦上”，对此，中国社会科学院经济研究所袁钢明对《国际金融报》记者表示，房产税推广比以往的所有楼市调控手段都要重要，也只有如此才能真正从根本上解决房地产投机的问题。与此同时，当房地产失去了作为一种投资品的基本属性，楼市才能转变为一个健康的消费市场，而由房产税带来的税赋，也可以使地方政府的财政收入不会因楼市调控而失衡。

　　然而，必须得承认房产税是把双刃剑，在逐步扩大范围、引导居民合理的住房需求时，虽然发挥税收调节作用在抑制房价方面有着积极作用，尤其是对多套房、闲置房有着潜在的挤出效应。但炒楼者未必会自己承担房产税，他们可能会将房产税转化为炒楼成本、掺进房价，最终再次转嫁给终端的自住者，让租房费用水涨船高，增加“合理的住房需求”的生活成本。这是我们必须要解决的难题。

　　差别化大有可为

　　全国政协委员、大连万达集团董事长王健林认为，上一轮宏观调控过后，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，只有银行是赢家。宏观调控要想达到保民生的目的，除了大建保障房，还必须调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房（卖掉惟一住宅，购买一套新商品房）的群众，重新恢复房贷利率七折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。

　　事实上，央行副行长刘士余3月12日表示，今年将全面落实差别化的住房信贷政策。央行此前在关于个人首套房贷利率上有一个下限，央行鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况自主定价。

　　前不久，工、农、中、建四大行也共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率。

　　为此，有业内人士预计，随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷八五折优惠利率将重现市场，但预计七折优惠短期难以出现。由此可见，银行首套房贷利率下浮的趋势不可避免。

　　比起首套房贷利率的调整，对首付成数下调的预期也引起了社会的广泛关注，尽管目前监管部门表示首付成数不得低于30%的红线暂不松动，但也有不少媒体报道称，第一套房首付比例降至一成的情况在多处已“重现江湖”。

　　住房信息需联网

　　早在一年前，就有人提出对于房地产这样关系到国计民生的领域，有必要开展一次全国性的住房普查，此前，中国已成功进行过多次全国性的人口普查以及经济普查，也就是说，从技术上讲，进行一次全国性的住房普查应该不是难事。

　　事实上，由于住房的不可移动性和住房产权登记制度，全国住房普查在技术上难度应该比人口普查和经济普查更小，在执行上也更加容易。以家庭为单位，以家庭人口为参照系数，进行全国性住房普查，并全国登记联网，只有在此基础上，政策的制定才能更加趋于合理。

　　值得庆幸的是，上述构想已走向实践。姜伟新在两会上表示，“今年年内个人住房信息系统肯定会推出。”第一步是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。而该系统的落地将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。全国个人住房信息系统建立以后，对于监控投机炒房、偷逃税费、财产申报、制定更为合理的调控政策提供了有利条件，尤其是对跨域拥有多套房产坐等渔利的投机起到心理震慑作用。此举有望彻底打破投机者重回楼市兴风作浪的黄粱美梦。