主流房企净利润率下滑 快速周转成趋势

　　张晓玲

　　 2月份，中海外实现了约107亿元的销售额，成为当月唯一超过百亿的房企。

　　 中海外是持续严厉的宏观调控下房企加快周转的样本。去年以来，房企普遍追求快速周转，中海外、龙湖、富力、金地、招商等产品线偏高端的地产商，也开始像万科、恒大、保利一样，加快资产周转，积极定价去化，以应对调控。

　　 万科总裁郁亮认为，过去依靠拉长销售周期追求高利润率的模式已经过时，而通过快速周转、提高管理水平从而提高净资产收益率，则逐渐成为行业主流。

　　 快速周转成为主流

　　 3月13日，万科年报显示，2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。同日公布的龙湖年报显示，2011年龙湖的股东应占溢利较2010年增长53.2%至63.3亿元。3月12日公布年报的雅居乐，净利润率同比仅上升2.9个百分点，远低于往年。

　　 郁亮表示，去年万科结算净利率确实有一个点左右的下降，这反映了调控影响了市场销售。但他表示，尽管万科可以通过将销售时间放长，价格不动，多卖点毛利出来，但从资源利用来说不合算，万科追求的是高速周转带来的价值。

　　 2011年调控以来，大多数房企加快了周转。典型的如中海外，中海外去年5月在深圳、7月在上海发起降价行动，快速卖楼回收现金。

　　 龙湖地产是此轮调控以来快速出货的标志性房企之一。去年7月，龙湖发起抢收华东战略，降价促销回款数十亿；2011年底至今年初，龙湖在北京的项目时代天街推出“微利”房源，低至11800元/平方米。高周转战略令龙湖保有充裕的现金流。

　　 郁亮称，调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。不管过去从事什么类型的发展商，包括做高端为主的发展商，目前都在强调快速周转问题。“房地产进入下半场之后，只有那些快速周转企业，不囤地、不捂盘的企业才有可能胜出。”他说。

　　 万科董秘谭华杰坦承，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

　　 这也是其他开发商面临的趋势。世联地产陈劲松认为，住宅快速周转化成为合理，“住宅开发商”最基本的一个商业模式是不断地强调快速周转，过去数年，整个行业是一个投机行业，是买了地坐等升值然后卖，这种日子在以后的税制改革下一去不复返了。住宅回归到快速周转的时候，房地产这个行业才能真正避免风险。

　　 房企净利润率将下滑

　　 2010年底，申银万国研究报告曾指出，2003-2009年，房企ROE的增长主要是由于净利润率的提高，得益于房价超预期上涨，而自2010年以来，房地产行业高利润时代逐渐终结，ROE水平和净利润增速面临下滑。

　　 郁亮也认为，未来房地产行业毛利率、净利率水平，应该向社会平均水平靠拢，房企必须通过本身运营能力提升，获得一个给股东的回报，追求净资产收益率和股东回报率（即ROE），成为行业主流。

　　 2011年，万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。

　　 数据显示，2010年房地产行业ROE前面排名前五的都达到25.9%，恒大最高，为46%；2011年，部分房企依然保持较高的ROE水平，龙湖营业额仅240.9亿元，净利润达63.3亿元，净资产收益率则高达33.4%。

　　 郁亮表示，万科ROE虽达到历史高点，但与同行比还有差距。“我们还是要走两条路，一个是继续坚持快速周转策略，第二个主要方式是合作，提高ROE水平”。相信万科ROE还有提高的空间。

　　 申银万国对房企历史ROE进行分解后显示，未来政策持续抑制房价上涨，房企将更多依赖内生性增长，房价平稳导致利润增长受限，房企平滑利润的意愿和行为会越来越显著。预计2012年，行业平均利润率将由2010年前的41%降低至20%。