“小阳春”终结？ 开发商继续以价换量

　　张晓玲;陶杏芳

　　 3月7日，保利地产将之前“囍春行动”涉及的40个城市100余项目登陆了网络平台。继一系列促销活动、降价销售之后，保利的销售手段扩展到“电商推广”。受促销动作的影响，保利地产2 月份的销售单价由1月的12088元/平方米降至9569 元/平方米。

　　 3月以来，不少地产商继续调整销售战略，以价换量。

　　 而与降价销售相对应的是，多家研究机构调研报告显示，上周量价齐跌，销售增速创历史最低，持续约三周之久的房市“小阳春”似乎戛然而止。

　　 华泰联合证券分析师鱼晋华等人分析，目前行业的库存情况仍处于高位，开发商降价跑量的策略仍是主流。

　　 成交下滑回暖刹车

　　 中原地产监测数据显示，上周9个重点城市的新房成交量环比下降20%，结束了近五周的连续上升行情，其中北京和上海新房成交量降幅均在两成以上。“上周长沙成交量也下滑了19%，主要原因是2月份推盘太少。” 长沙中原地产研究总监陈世霞告诉记者。

　　 根据鱼晋华的分析，在销售数据上，占比较大的中小城市成交减速滞后，使得全国的销售增速在2月出现负增长，这基本符合市场预期。

　　 “调控对于中小城市的影响，需要一个比较长的传导路径。这些城市成交状况滞后于一二线和重点三线城市，其成交减速近期才体现出来。”东方证券分析师杨国华分析。

　　 从全国性房企角度看，虽然2月的销售数据环比上升，但今年以来的销售额同比去年依然呈下行状态。万科今年1-2月实现销售金额190.5亿元，同比下跌37.4%；保利地产 1-2月共实现签约金额51.28亿元，同比下降30.73%。绿城集团今年前两个月取得销售金额约36亿元，对比去年的90亿，跌幅达到六成。

　　 2月中旬至3月初的“小阳春”能否延续？“去年被压抑的刚需正在慢慢释放，缓慢回暖是大的趋势，但不会再像前一段时间那么强劲。”杨国华说。

　　 “后市是否能够继续回暖，取决于房地产开发商是否能继续降价放量。”陈世霞对记者表示，长沙39个准备推盘的项目中，大部分还在进行价格促销，地产商们继续以走量为主。

　　 21世纪不动产分析师粟日也表示，前段时间，多地试图微调和央行对首套房利率的支持，推动了刚需的入市，但楼市所谓的回暖是非常脆弱的，一旦停止降价就会吓跑刚需。温家宝总理在全国两会上答记者问时再次强调，“房价还远远没有回到合理价位”，这提醒开发商应该顺应市场，今年继续以降价出货为上策。

　　 中海地产有关人士对记者表示，2月份成交上升，是因为价格下降有一定幅度，但是“小阳春”能否持续是个疑问，而3月下旬是关键的观察期。

　　 后市或现“弱平衡”

　　 除了量价齐跌以外，房地产行业各项先导指标加速恶化。

　　 2012年1-2月商品房新开工面积比去年同期下降11.1个百分点，而施工面积、竣工面积分别同比上升了10.2、31.9个百分点。

　　 新开工增速大幅下降的同时，土地市场显得十分冷清，2012年1-2月土地购置面积增速为-0.5%，比去年同期下降3.1个百分点。东方证券分析杨国华监测数据显示，24个重点城市上周（3.3-3.9）推出住宅用地仅38宗，直至3月14日仅仅成交6宗。“目前推地量仍处于历史较低水平，预计后期新开工面积将会出现负增长，投资将继续下行。”

　　 李少明认为，伴随竣工的大幅增加，预计未来施工规模缩小，投资增速将持续下滑。预计2012年房地产投资增速将回落至15%，略低于2009年的水平。

　　 库存压力在加大。2012年1-2月商品房施工销售比为56.4，创2004年以来同期水平新高。“根据我们监测的数据，7个城市可售套数已经连续9周环比下降。但可售房源去化周期仍然有36周，保持在历史的较高水平。”杨国华说。李少明也认为，房市库存高企，地产商以价换量、房价下调并扩散是必然。

　　 不过，长城证券刘昆对后市略为乐观一些，“随着房贷利率的持续改善和需求的逐步释放，未来商品房销售将逐步恢复，预计全年楼市将呈现‘前低后高’的态势，总体维持量价温和的‘弱平衡’局面。”

　　 北京中原地产市场总监张大伟则预测，2012年成交量跌幅可能超过10%，这也与中海地产主席孔庆平的判断一致。