开发商屡现“垫款”卖房 地产风险骤增

　　经济导报记者 时超 潍坊报道

　　 “我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”14日，国务院总理温家宝在回答记者提问作出明确表态。在调控不放松的背景下，“自救”成为开发商的惟一选择。

　　 经济导报记者近日采访发现，为了刺激消费者的购买欲望，不少大中型开发商已经推出“分期首付”、“免息分期付款”等较为罕见的促销方式，且这种现象甚至从一、二线城市蔓延到房价不高的三线城市。

　　 “这种促销活动实质就是开发商拿出一部分资金，通过‘垫款’的方式帮助购房者买房，以刺激销量。”14日，潍坊市奎文区一家房地产中介机构的销售经理关文祥对导报记者解释说。当日，导报记者在该市走访发现，包括由恒大集团开发的恒大名都在内的多家楼盘，均推出了类似的活动。“这种情况以往在潍坊很少见。”关文祥说。

　　 开发商的这种模式似乎也起到了一定效果。恒大名都的置业顾问曾国强表示，该楼盘目前预售火爆，认筹度较高。不过，接受导报记者采访的业内专家表示，此类促销方式暗含较大风险，无论是开发商还是购房者都应谨慎为之。

　　开发商“自救”

　　 14日上午11时，潍坊市高新区健康东街与东方路交会口，阴冷的天气让空地上一片正在拔地而起的建筑显得异常孤寂，与之相应的还有其冷清的销售大厅。

　　 作为潍坊市高新区众多正在开工建设的住宅小区之一，紫瑞园定位于中高端消费群体，这让其在当地购房者中的受关注度并不太高。导报记者走进售楼中心时，大厅里一位购房者也没有。不过，其置业顾问朱英雪说，目前楼盘正在做一个“首付一成半即可买房”的促销活动，销售情况还不错。

　　 朱英雪随后解释称，所谓“一成半首付”，即按照相关规定，购房者在贷款买房时本应支付三成首付，若现在购买只需支付一成半首付款，便可签订购房合同，剩余部分由开发商垫付。随后，购房者凭借足额的首付款发票，到银行办理按揭贷款。在上述手续完成后，购房者须在双方约定的期限内，将开发商垫付的那部分首付款返还，且不用支付利息。

　　 “分3次还完，第一次是今年7月1日，第二次是明年1月1日，最后一次是明年8月，差不多到那个时候就已经交房了。”朱英雪说。

　　 “这种促销手段近年来在一、二线城市比较多见，在潍坊还是近期才出现。”关文祥说，开发商回笼资金的急切心态表露无遗。“虽然开发商为购房者垫了购房款的15%，但可以为其带来一套房子的成功销售，这将大幅加快其资金的回收力度。”关文祥进一步解释说。

　　大型房企参与其中

　　 采访中，导报记者发现，除了紫瑞园，恒大地产也在当地退出了类似促销模式。

　　 “两年内你可以分期付款购房，完全免息，非常合适。”14日中午，导报记者来到恒大地产在当地开发的恒大名都的售楼中心，置业顾问曾国强热情地介绍起公司目前的促销活动。据了解，该楼盘平均预售价在5800元/平方米左右，以126平方米的户型为例，购房款达到70多万元，这对于购房者来说不是小数目。但如果参加该促销活动，购房者首次仅需交付30%的购房款。“半年内支付20%，剩余50%其后一年内支付完即可，不用支付利息。”曾国强说。

　　 “包括免除的利息、时间成本等在内，开发商为销售这套房子需要承担不少资金损失。”北京师范大学经济学院、房地产研究中心教授张文清对导报记者分析说，这种方式无疑是一种变相“垫款”促销的模式。

　　 导报记者注意到，作为国内房地产龙头企业，恒大地产等公司今年的销售前景均不乐观，出现大幅下滑的局面。数据显示，龙湖集团1至2月累计实现合同销售金额33.1亿元，较去年大幅下滑近54%；保利地产1到2月累计销售金额51.3亿元，同比下降约30%；万科前两个月销售额同比下降27%；恒大地产更是大幅下降了70%。

　　风险骤升

　　 虽然开发商的促销行为对打算购房的消费者来说是利好消息，但是接受导报记者采访的专家认为，此类促销令房地产市场的风险大增。

　　 “无论是购房者还是开发商都有风险。”张文清分析说，以“垫款”首付为例，因为开发商垫付的钱终究还是要购房者还，在还贷的前几年，买家除了要还银行的贷款及利息，还要还开发商的首付余款，每月的还款数额会非常高。而开发商毕竟不是金融机构，对于房贷的风险意识不如银行强，很容易让一些贷款资格不够的买家进入买房流通领域，为以后还贷埋下隐患。

　　 导报记者注意到，此类促销方式已经引起监管层的重视。13日，央行副行长刘士余在公开场合强调，要切实防范风险。“现在市场上出现的少数开发商策划的一成首付等活动，商业银行不能参与。”