首套房贷优惠政策须慎行 降房价比降利率更实惠

　　经济导报记者 吕文

　　针对国务院总理温家宝日前所强调的“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃”，山东省科学院战略研究所研究员、山东师范大学房地产系兼职教授吕兆毅结合目前形势认为，从调控房价合理回归的大局来讲，一些部门和地方开始部分恢复居民购买首套房贷款优惠政策的做法有些为时尚早，“变相的楼市‘松绑’政策必须谨慎使用，否则其负面效应很可能大于正面效应，使得房地产调控陷入‘进一步退两步’的窘境。”

　　优惠政策是把“双刃剑”

　　不出所料，今年全国“两会”期间要求对楼市“松绑”的呼声频频出现。全国政协委员宋林飞建议，一线城市居民购买首套房贷款应回归到2008年首付两成、利率七折的优惠政策；全国政协委员、大连万达集团董事长王健林提交了一份名为《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复七折优惠利率》的提案。似乎与此呼应，工、农、中、建四大银行首套房贷随后均开始执行基准利率，部分城市甚至出现首套房贷利率九折优惠的情况。

　　“恢复首套房贷优惠政策是多方博弈的结果，但该优惠政策是把‘双刃剑’，不应影响楼市调控的大局。”吕兆毅分析，自本轮房地产调控政策实行以来，国内住房市场出现了“量降价滞”的局面，房地产商日子不好过，银行风险加大，消费者的刚性需求也受到压制。最近几大银行推出的差别化房贷政策规定，居民家庭首次购买自住商品房的可以在基准利率之内根据风险原则合理定价，这对那些因结婚等原因无法等待房价回落的消费者来说是个好消息，可以解决他们的燃眉之急。

　　但与此同时，这一做法可能产生的负面效应也不容忽视。在吕兆毅看来，中央再三明确要促进房价合理回归，而促进房价回归的最直接有效的办法，就是通过抑制市场需求减少成交量逼开发商降价。而一旦降低首套购房者首付比例并给予优惠利率，势必诱使很多普通民众投身购房大军，这将导致成交大量增加。大量的成交必将在很大程度上缓解开发商的资金压力，房价下跌步伐将减缓甚至可能出现止跌或上涨的状况。这样，中央促进房价合理回归的调控目标将难以实现。

　　降利率不如降房价“实惠”

　　吕兆毅曾经对北京新房价格进行了详细调查，结果显示，自2000年到2010年的10年间，该市内城四区房价暴涨了11.8倍，年均涨幅117%。据此他认为，本轮楼市调控房价应下降四成左右，至少应回落到2008年的价位才能称得上“合理回归”。经过两年多的调控，房价增幅虽然有了一定的降低，但在他看来仍然远远不够，应还有两三成的降幅，这也与许多专家的看法不谋而合。

　　基于楼市上上下下普遍的降价预期，吕兆毅认为，降利率不如降房价来得“实惠”。他采用了业内流传的一种计算方法来加以说明：有一套住房为120万元，如果真的采纳对“刚性需求”采取七折优惠的按揭贷款利率，那么购买住房需首付36万元，余下的84万元做30年按揭贷款。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的七折优惠利率计算，购房者30年连本带息为1604917.6元，其中利息764917.6元。如果还是这套住房，价格下跌30%，房价就下跌到84万元，首付三成后，按揭贷款58.8万元，利率为7.05%，30年连本带息需支付1415427.66元，其中利息827427.66元。看上去利息支付是多了，但总的购买住房的成本却减少了，因为住房价格下跌减少的本金(36万元)加上30年贷款总额减少的数额(19万元)，就可节省购买负担55万元。

　　“鉴于此，对于当前的高房价，对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入这一市场，而是如何让过高的房价全面降下来。”吕兆毅表示，目前来看房价仍没有降到位，老百姓还是买不起房。“在房地产调控的关键阶段，楼市宏观调控政策还应该加把劲、添把火，恢复差别化房贷等政策须谨慎使用，以免影响大局。”