毛利率或持续下降 中海外增仓商业地产

　　张晓玲 陈莹莹

　　 3月15日，中国海外发展公司（00688.HK，下称“中海外”）发布2011年业绩公告，报告期内营业额上升9.6%，至485.8亿港元，经营利润增加23.7%，至233.9亿港元。其中，房地产业务销售额为870.9亿港元，同比增加29.8%，销售面积同比增长5.3%，至558万平方米。

　　 值得注意的是，受高地价、巨额融资成本等因素影响，中海外房地产销售毛利率与上年相比略有下降。中海外公司主席孔庆平表示“2012年会将房地产的销售毛利率努力控制在30%至40%之间。”

　　 在此情况下，中海外的销售策略也有所变化。中海外将在商业地产上投入更多力量。孔庆平预计，今年投资物业占总经营利润的份额将达20%。

　　 毛利率下降

　　 “内地房企的毛利率正在不断被压榨。”世联地产市场研究部分析师吴志辉告诉本报记者。

　　 中海外去年房地产销售毛利率约为40%，该数字较上一年度的42.6%略有下降。孔庆平表示，中海外今年会将内地房地产的销售毛利率努力控制于30%至40%之间。

　　 这种下降趋势或许还将继续。除受房价调控影响，内地房企的毛利率主要受拿地成本、劳动力成本、融资成本及原材料成本四股力量影响。

　　 近年来，房价的升幅远比不上地价的升幅。根据中原地产的统计，中海外现有的土地储备中，有86%购于2009年7月至2011年6月，而这一时段正是土地价格持续走高，“地王”连续诞生的时间段。

　　 在融资成本方面，彭博数据显示，2011年，中海外平均融资成本约为3%，在香港上市的内地房企中是最低水平。一些上市公司，例如，碧桂园的平均融资成本已高达年利率为10%。即便如此，2011年，中海外净负债比率还是从上年底的22.8%上升至33.3%，原因在于资本开支增加，而公司于2010年11月发行一笔10亿美元10年期债券，导致净负债率上升，同时也优化财务结构，使短期借贷占比大为减少。

　　 其财务报告显示，中海外借贷及应付担保票据分别326亿港元及100.3亿港元，低于去年同期销售回款。

　　 在今年宏观调控整体不放松的背景下，孔庆平承诺，中海外今年净负债比率不会超过40%。

　　 他透露，今年如果有机会，仍会考虑在香港融资，但考虑以银团融资为主要方式。

　　 在调控背景下，销售价格也有所下调。台湾元大证券在最近的一份报告指出，中海外去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%。

　　 发力投资物业

　　 “今年楼市成交量整体上将跌一成以上。”孔庆平表示，中国房地产市场今年挑战大于机会。

　　 2011年至今，中海外在销售上有多次降价促销措施。去年5月，中海深圳康城国际率先降价，拉开深圳楼市降价序幕；7月，中海上海项目启动降价，保利、龙湖随后跟进，长三角楼市出现降价潮。

　　 出于上述谨慎的判断，孔庆平表示，中海外采取保守策略应对市场。今年新开工面积960万平方米，而新增投资目标不少于720万平方米，较2010年指标均有所减少。销售目标800亿，与去年持平。

　　 孔庆平透露，投资会与销售和现金回款相挂钩，确保财务稳健。比如说，某个城市如果达不到销售目标，该城市新增土地可能就不会考虑。在住宅地产谨慎投资的同时，中海外悄然迈开发展商业地产的脚步。2011年，中海外485.8亿港元的营业额中，内地房地产发展业务占了94.3%。然而，本报记者注意到，该业务占集团经营利润的份额仅为79%，其他利润主要来自投资物业业务的增长。

　　 截至去年年底，中海外在澳门和内地共拥有投资物业面积为41万平方米，全年实现利润33.3亿港元，占总经营利润份额为14.24%。其中，30.2亿港元为投资物业的公允价值增加。

　　 “2012年，投资物业业务占总经营利润的份额预计将达20%。”孔庆平表示，目前，中海外在南京、沈阳、天津、济南和珠海拥有共30万平方米的商场。

　　 目前情况来看，二线城市似乎成为中海外发展商业地产的重地。然而，对于投资商业地产项目的筛选标准，孔庆平并未对记者给予正面回应。他表示，中海外的商业地产选择标准是，第一，在选择新进入城市时，首先这个城市要发展到一定的水平，公司才会开始买地。第二，要跟国家的宏观经济走势吻合。