阮修星：房价合理回归路还有多远

　　作者： ■本报评论员阮修星

　　在各方对楼市调控进行博弈的关键时期，温家宝总理3月14日在两会记者会上进行了定调：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”至于何为合理的房价，温总理也明确表示，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。”

　　温总理的表态，无疑戳穿了那些鼓吹“房价已降到位，市场将触底反弹”者的谎言，让那些寄希望“政府为了保增长而重新放松楼市调控”人士的美梦遭到了破灭，同时也让广大正为房发愁的老百姓再次看到了曙光。

　　按照温总理给出的标准，显然绝大多数城市的房价仍处畸高状态。根据国家统计局3月18日公布的数据，70个大中城市中，2月份价格同比下降的城市仅有27个，其中除了温州等极个别城市外，降幅均不到1%。数据再次说明，在“史上最严厉”的调控政策之下，房价也仅仅是初步遏制了“过快上涨”的势头，但离“合理回归”的目标还有较远的距离。

　　那么，房价到底降到多少才算合理呢？根据京沪广公布的数据，2011年北京城镇居民人均可支配收入为32903元、上海为36230元、广州为34438元。按照国际上公认的合理房价与收入比约为6：1、家庭平均人口为3人进行粗略估算(合理房价=城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米)，京沪广的合理房价则分别为：6580.6元/平方米、7246元/平方米、6887.6元/平方米。对此三地目前的房价，难怪两会期间有委员表示，“北京、上海、杭州等一线城市，再降30%、50%甚至更多也不为过”。

　　因此，我们认为，所谓房价“合理回归”的关键词就是“降价”。也就是在今后一段时间内，随着国家经济转型升级战略的进一步实施，伴随着房地产在GDP中比重的逐渐下降以及保障房的大量推进，房价应该逐年下降，最后与居民收入达到合理的比价水平。这也意味着，在这个过程中，房地产行业必须经受住阵痛的考验，必然伴随一些竞争力相对较弱的房地产公司关门倒闭，才能挤出其中的泡沫。

　　近期，一些地区楼市出现了“价降量增”，这是好的迹象。但是我们必须清晰地认识到，这只是泡沫刚刚开始挤压，楼市调控之路依然任重而道远。当前，如果“限购”等调控措施放松，房价必然会重蹈2008年的覆辙，再现报复性的上涨。这是中央政府和老百姓最不愿意看到的事情。而随着楼市调控的进一步深入，利益各方的博弈必然加剧，调控不可避免地要面临新的考验。

　　我们认为，要想楼市调控取得预想中的成效，当前必须做好以下几件事情：一是要不折不扣地落实新、旧“36条”等支持民营经济发展的政策措施，将民间资本引入到实体经济中来，激活新的经济增长点，这条尤为关键；二是加大保障房的建设力度。通过上述两条途径，对冲掉房地产调控带来的冲击；三是调控手段要逐渐实现从行政强制手段向市场经济手段的过渡，更多地通过制度建设让市场充分发挥作用。比如完善并推广房产税；四是改革财税体制，减少地方政府对土地财政的依赖，这是为楼市博弈减压的一个非常重要的要素；五是要建立问责机制，加大对各地相关部门的考核和问责力度。