坚定不移贯彻房地产市场调控政策

　　记者 李倩

　　　一年一度牵动人心的“两会”上周落下了帷幕，除了政府官员的表态公开、高调、密集之外，政策信息的透明、清晰、确定更给予了市场稳定预期。会上审议通过的《政府工作报告》，确定了今年工作总体部署和主要任务，这是政府向全国人民作出的庄严承诺。3月16日，温家宝总理主持召开了国务院常务会议，将《政府工作报告》确定的重点工作分解落实到国务院各部门、各单位，明确责任，确保实现经济社会发展的预期目标。其中，“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年要努力完成的七大任务之一。

　　房地产市场调控处于关键阶段

　　最近一轮房地产市场调控，备受瞩目，中央的决心很大，力度也很大，一些城市的房价也开始有所松动。但是，由于土地财政吃紧，近4个月以来，不断有二三线城市试探楼市调控“红线”，开发商也频频呼吁调控政策放松。“一日游”、“三日游”，被网友用以形容佛山、芜湖等地房产调控政策的松绑时长。不过在经济必须转型的当下，中央态度坚决，坚持房地产调控政策不动摇，摁住了地方的一次次“小动作”。针对北京和上海传出对户籍居民家庭放宽限购的消息，两地房管部门也随即明确否认传言。

　　地方政府“小动作”的背后，是地方利益与中央政策存在的矛盾。中国房地产学会副会长陈国强分析说，调控压力渐增，房地产税收增速明显下滑。目前调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就将越明显。

　　比地方政府更着急的，是房地产企业。成交量剧减，楼市库存量猛增，开发商资金链面临断裂。万科副总裁毛大庆就在“两会”期间建议，在坚定落实调控政策下，北京调控政策应细化调整。

　　房价还远远没有回到合理价位

　　温总理在“两会”记者会上也毫不讳言地指出：“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。业内专家认为，这表明中央清楚调控可能带来的后果和阻力，已经做好了长期准备。同时，中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，表示“放松将前功尽弃”。

　　“面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废”这一记者尖锐的提问，温总理掷地有声地回答：房价还远远没有回到合理价位。“因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”温总理指出，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。

　　确实，现阶段房地产调控的任务远没有实现，如果现在松手，以后会造成更大灾难。不仅会导致房价的强力反弹，甚至价格可能还会超过以往的水平。房地产长期健康和稳定发展事关中国经济发展全局。

　　亟须做好房地产发展顶层设计

　　但是，对于有13亿多人口的中国，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。国务院发展研究中心金融研究所的副所长巴曙松就分析称，中国城市化快速推进和人口重新分布是房地产市场发展的重要推动力，2011年中国城市化率超过50%，从趋势上看，城市化的过程还在推进，每年年增0.8个百分点，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地产的需求出现上升。

　　那么，如何有效解决这一问题呢？中国指数研究院认为，未来保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房地产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。

　　显然，只有尽快建立起房地产行业发展的长效机制，做好顶层设计，才能从长远的角度护航房地产市场健康发展，从而逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。否则房地产调控只能是历史简单重复，调控了十年，出台了诸多个政策，非但不见成效，而且房价越调越高。

　　财税金融可发挥更大作用

　　今年《政府工作报告》明确提出，采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。这其中，财税金融的任务春季信贷疲弱露端倪 全年均衡增长须保持

　　记者 卓尚进

　　　统计数据显示，今年春季“信贷疲弱”已露端倪，其对“稳中求进”任务目标的实现将产生不利影响。对此，须及时采取有效治理对策，保持全年信贷均衡投放，积极支持实体经济发展，以维护金融与经济互动双赢的良好格局。

　　春季“信贷疲弱”露端倪

　　央行在今年“两会”期间发布的2月份金融统计数据显示，2月份人民币贷款增加7107亿元，同比多增1730亿元。今年1月份人民币新增贷款7381亿元，同比少增2882亿元。这就是说，进入2012年以来，已连续两个月新增贷款都不到1万亿元，均低于此前市场预期。

　　有专家指出，按照当前信贷投放的速度，预计前3个月信贷投放不到全年预计信贷规模约8万亿元的30%，这表明今年春季已露出“信贷疲弱”的迹象。“信贷疲弱”是否会在二季度继续显现？当前有什么办法治理“信贷疲弱”？今年如何实施信贷均衡投放，确保我国经济“稳中求进”？

　　按照近两年监管部门提出的全年四季信贷投放遵循3∶3∶2∶2比例的要求，今年一季度信贷投放很难达到全年预计信贷规模的30%。央行公布的另外一组数据也印证了这一点。1月，广义货币M2增长12.4%，创2001年以来新低。2月，M2同比增长13.0%。即前两个月的广义货币M2增长均没有达到央行设定的全年M2增长14%的指标水平。

　　“信贷疲弱”主因：有效需求不足

　　到底是什么原因造成这种现象？日前中国农业银行战略规划部向本报提供的最新研究报告对此作了初步分析。报告认为，导致目前“信贷疲弱”的主要原因是有效需求不足，其中最主要的表现在两个方面：

　　一方面，企业投资放缓，信贷需求下降。来自资本市场的数据显示，长三角地区直贴利率已经由2011年底9%至10%降至目前的6%至7%，企业票据贴现利率下降直接证明企业贴现需求下降。从汇丰公布的2月PMI初值来看，新出口订单指数骤降至47.4%，创下8个月以来的最低水平，说明国外需求仍然疲软，而国内需求尚未出现大幅反弹，企业受需求下滑影响纷纷减少投资。

　　另一面，房地产和地方平台贷款调控抑制信贷需求。以往房地产和地方平台贷款都是银行信贷投放的主力领域，如今对这两个领域的新增贷款被严格限制，银行暂时没有可替代的信贷投放领域，导致信贷增长乏力。从央行公布的数据来看，去年下半年以来，非金融企业及其他部门贷款的新增短期贷款及票据融资呈上行走势，短期贷款在全部新增贷款比例2011年四季度显著提高至70%左右，贷款短期化说明企业和地方政府的中长期投资得到抑制，房地产和地方融资平台贷款调控效果显现。日前，银监会就地方政府融资平台贷款风险监控向商业银行征求意见，将融资平台贷款分为“支持类、维持类、压缩类、退出类”，仅“支持类”平台经总行批准可以继续获得信贷支持，其他类平台则维持现状或逐步退出。此外，监管机构还要求在“保在建、压重建、控新建”的原则下，2012年平台新增贷款要实现“降旧控新”，确保平台贷款增幅明显低于全部贷款的平均水平。因此，房地产和地方政府融资平台贷款调控抑制了贷款需求，预计今年企业中长期贷款仍难出现大幅增长。

　　专家指出，在当前国际金融危机和欧洲主权债务危机深化演变的背景下，今年我国外需仍受其明显影响，而国家坚持比较严厉的房地产调控和继续清理地方政府债务，我国经济从去年以来逐渐减速的趋势还在延续，今年“两会”期间政府又将经济增长速度从此前的8%下调至7.5%。在此背景下，各级政府投资和企业投资放缓势头还将延续，信贷需求一时不会较快增长。而收入再分配政策落实有一个过程，居民收入不会在短时间内有较快增长，居民消费信贷包括住房信贷不会很快恢复较快增长的趋势。因此，在“三驾马车”减缓的形势下，不排除二季度新增信贷还会呈现“信贷疲弱”现象。对此，须引起政府监管部门、商业银行及有关方面高度关注，并提前准备和采取应对之策。

　　全年须保持信贷均衡增长

　　按照我国多年来银行业金融机构新增信贷投放的规律，早投放、早收益、早多投放、早多收益，今年由于受到有效需求不足、存贷比上升、流动性趋于紧张等因素的影响，一、二季度新增贷款可能都达不到全年贷款规模的30%的“期望值”。前瞻性地看，为预防“信贷疲弱”现象继续演化并趋于严重，我国银行业金融机构仍需坚持全年信贷均衡投放的原则，即与实体经济发展的需要相适应，每个季度、每个月信贷投放大致均衡投放，或者尽量接近全年分季按照“3∶3∶2∶2”比例有节奏地投放。

　　“今年我国经济实现‘稳中有进’，必须确保总需求基本稳定，应在坚持稳健货币政策基调的基础上，加大信贷结构调整力度，促进消费，扩大内需，支持实体经济增长。”农行报告针对正在形成的“信贷疲弱”现象明确提出了这样的治理对策。

　　专家建议，央行应协调使用数量工具和价格工具，对货币政策适时适度“预调微调”。去年下半年至今两次下调存款准备金率并未使市场流动性更加充裕，我国目前的存款准备金率仍处于较高水平，因此，年内应根据市场流动性情况，继续适时下调存款准备金率2至3次，增加银行可用资金，引导市场利率逐步回落，降低企业融资成本。

　　央行行长周小川在今年“两会”期间表示，存款准备金率工具的使用具体要看流动性状况，“这个流动性状况又和外汇占款有关系，和国际收支平衡有关系。”央行3月16日公布的数据显示，截至2月底，我国外汇占款余额为255247.56亿元，较1月末增加251.15亿元。而1月份我国外汇占款的增量为1409亿元，这样算来，2月份外汇占款增量仅为1月份的18%左右。业内专家分析认为，近半年来外汇占款水平的下降势头，为存款准备金率下调提供了一定的条件。交行金融研究中心也认为，今年年内存款准备金率将有1至3次下调，每次下调0.5个百分点。何时下调、下调幅度大小则主要取决于外汇占款的情况。楼市回暖 降价趋势未改

　　记者 庞东梅

　　3月18日，国家统计局发布的数据显示，2月份70个大中城市中4个城市新建商品住宅价格上涨，但涨幅均未超过0.1%。

　　房价的反弹是否意味着1月份房价环比止涨仅是“昙花一现”？距离合理价位尚有一段距离的房价将何去何从？

　　4个城市房价反弹初露“回暖”迹象？

　　继上月房价环比全部止涨之后，2月份济南等4个城市出现环比价格重新上涨，成为市场关注的焦点，可谓是“一石激起千层浪”。

　　与此同时，一些城市春节后房屋交易量开始回升，大有“量价齐升”之势。此外，土地市场也开始出现复苏迹象。

　　上海易居房地产研究院在发给记者的调研报告中指出，虽然受全国范围内大中城市限购、限贷政策的影响，但市场还是出现一些回暖的迹象。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，从环比跌幅看，去年12月份、今年1月和2月份，跌幅连续两个月减小，可见市场回暖动力很强，如果没有政策干预，二季度将止跌上涨。

　　多重因素支撑了当前房市乍现“暖意”。在资金链紧张的压力下，越来越多的房地产开发企业加入打折促销的大军。在价格优惠的攻略下，不少购房者及时入市，房地产开发商“以价换量”的措施取得效果。

　　经历了持续严厉的房地产宏观调控，投机性市场需求得到遏制，同时一些刚性需求在房市趋冷的大背景下也选择观望。2月份出现部分城市房价反弹现象，也反映出春节期间积压的一些刚性购房需求开始释放。长期来看，随着我国城镇化的推进，刚性需求将成为支撑房市的重要因素。

　　今年初我国下调了存款准备金率，虽然这一举措并不是针对房地产市场，但是流动性的释放对房地产市场也带来了一些影响。另外，一些城市商业银行首套房利率开始回归基准利率，银行信贷政策向首套房贷倾斜，差别化利率政策执行对于首次置房者无疑是一大“利好”。

　　整体来看，虽然房市初露“暖意”，但我们也看到，仅4个城市房价环比涨幅上涨并且涨幅并未超过0.1%，这一数据也表明目前尚难言房市触底反弹，房价仍处于下行通道中。

　　房价下跌进入“下半场”？

　　国家统计局日前公布的数据显示，2012年2月份“国房景气指数”为97.89，比2011年12月份回落1个点。前两个月全国房地产开发投资增速继续回落，2012年1至2月份，全国商品房销售面积由增转降，同比下降14.0%。诸多数据显示，房市调整大势并未发生改变。

　　虽然房地产开发企业本年资金来源出现了增速上升的现象，显示出房地产开发企业的融资环境有所改善，但是并没有出现实质性的变化，房地产开发企业的融资压力依然不小。从房地产开发企业本年资金来源结构分析看，依然以企业自筹资金为主。

　　虽然银行首套房利率开始回归基准利率，对于购房者而言，可以降低首套购房的贷款成本，但是对于房地产开发企业来讲，今年的信贷环境依然紧张。银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷严格，企业必须依靠自己。在成交量整体下滑的情况下，为回笼资金，房地产开发企业“打折优惠”的意愿依然强烈，降价是一大出路。因此，房价依然面临下行的压力。

　　然而，市场人士也表示，房价虽然继续处在下调区间，但是已经进入“下半场”，在没有政策因素的进一步影响下，“筑底”已在眼前。未来房价走势如何，政策因素将会起到重要的作用。

　　调控不放松楼市回调不改

　　目前我国房地产市场的“趋冷”，可以说与我国宏观调控政策息息相关。“限贷”、“限购”等调控“组合拳”的挥出，打击了市场上的投机型需求，遏制了房价过快上涨的势头，调控成效得以显现。“棋到中盘”，调控松则全盘皆输。

　　“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。”国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议记者会时的回答，释放出房地产宏观调控不会放松的明确信号。

　　今年《政府工作报告》指出，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　在推进保障性安居工程建设的同时，《政府工作报告》还强调了“改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。”

　　虽然房产税的设计更多地是为了完善税制改革，对于房价的直接影响不会很大，但是房产税作为房地产宏观调控中的一个长效举措，将会增加房屋持有的成本，对抑制投资需求具有重要作用。完善这一制度，将有利于房地产市场的健康运行，而不仅仅是“头痛医头、脚痛医脚”。

　　由此可以看出，中央政府对房地产市场调控的决心依然。在今年房地产调控政策不放松的政策环境下，楼市调整的市场预期难以发生根本性的改变。

　　为提振信贷需求，扩大内需，专家建议，应坚持差异化住房信贷政策，重点支持自住型购房贷款。差异化住房信贷政策的核心在于有保有压，对二套及以上购房贷款，要继续坚持上浮利率、提高首付以及限制贷款等政策，对首套房贷款应该鼓励商业银行给予利率优惠。

　　央行副行长刘士余在“两会”期间回答记者有关提问时表示，今年在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。同时，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。这些政策要求如果能够得到顺利落实，则对于治理“信贷疲弱”将产生积极作用。

　　为提升信贷需求，扩大内需，我们还要加大对经济薄弱环节的信贷支持，促进实体经济发展。继续细化扶持政策，激励金融机构加大对“三农”、小微企业、居民消费等民生领域的信贷投放，提高信贷资源的使用效率。

　　和作用又体现在何处呢？

　　“两会”期间，面对记者的提问，央行副行长刘士余明确表示，全面落实差别化的住房信贷政策。在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。同时，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。要切实防范风险。现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与，要严格落实差别化的住房信贷政策。同时，还要按照市场化的原则推动房地产市场的创新。

　　而房产税试点在今年是否会扩大，则成为构建楼市调控长效机制的重要环节。财政部部长谢旭人表示，将在上海、重庆两城市试点的基础上，进一步研究推进房产税改革的方案，并适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。住建部部长姜伟新此前则明确要求，要加快推进个人住房信息系统建设。而这对于加快房产税等长效机制的推进，将起到基础性作用。

　　现在，政府的态度是坚定的，部门的任务是明确的。相信随着房地产市场发展顶层设计的建立与完善，市场配置资源的基础性作用将得到充分发挥，房价合理回归将不再是掣肘经济健康发展的问题。