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高收益率诱惑:金融机构搅局房产调控

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-21 01:19 来源: 每日经济新闻

  每经记者 李静瑕 发自北京

   3月,北京在迎来一场大雪之后,开始有了阳春的暖意。正如目前一位房地产开发企业相关负责人的心情一样——尽管资金链的压力并未退减,但他已经开始对房地产市场的走势有了较为乐观的判断。

   在2010年以来的房地产调控中,银行、信托等金融机构,扮演起了重要的角色。3月14日,温家宝总理在十一届人大五次会议记者会上就指出,房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,涉及到金融企业和房地产企业的利益,调控的阻力相当之大。

   “我认为,金融机构在房地产调控的阻力,主要体现在没有完全顾及‘刚需’部分,同时(房地产开发)贷款利率高企,也让调控目标难以实现。”某房地产资深研究人士对《每日经济新闻》记者分析认为。

  利率:个贷下调开发贷仍涨

   房地产调控中,差别化的信贷政策是重要的调控手段。信贷成为紧缺资源,作为提供信贷资源的银行,其利益也牵涉其中。

   据《每日经济新闻》记者了解,近期,银行开始了首套房贷利率回归基准的现象,国家层面,也提出了“稳刚需”的目标。但上述房企相关负责人告诉 《每日经济新闻》记者,目前地产开发商的融资还是比较紧,特别是贷款利率高,抬升了融资成本。

   根据央行统计,2011年末,银行业金融机构房地产贷款余额10.73万亿元,同比增长13.9%,其中地产开发贷款余额7680亿元,同比下降7.9%,房产开发贷款余额2.72万亿元,同比增长17.1%。全年累计增加房地产贷款1.26万亿元,同比少增7704亿元。

   上述房地产人士对记者分析认为,尽管现在首套房贷利率方面,银行有所让步,但是在开发商贷款方面,贷款利率还是在上涨。这使房地产企业的利润转移到银行,也让开发商成本转移到消费者头上。

   “房地产调控的主要目的应该是引导房价的合理回归,而不是一棍子打死。如果金融机构附加给开发商的高融资成本持续下去的话,房价还是难以合理回归。”该分析人士称,不过银行作为盈利机构,在信贷资源有限的情况下,提高价格是市场行为,也可以理解。

  房地产信托高收益诱惑

   “分食”房地产调控带来利益的金融机构,并不是只有银行,在银根紧缩的背景下,银行信贷受限,信托的融资渠道成为房地产企业资金的重要来源。

   据用益信托的数据统计,2011年全年共发行1003款房地产信托产品,发行规模2864.1亿元。与上年同期相比,发行数量增长了66.33%,发行规模同比增长了43.7%。尽管受到监管机构的限制,房地产信托的规模总量占比较2010年有所减少,但是依然达到35.23%。

   “今年,信托融资应该还是房地产开发商比较乐意选择的渠道,相对比较灵活。但是信托融资的成本本来就比银行要高一些,今年信托的成本还在增长。以前,平均融资成本可能在13%~15%,现在都要到17%~20%了。”上述房地产企业负责人告诉记者。

   去年下半年,监管层对房地产信托的发行再次采取了较为严厉的措施并提示风险,其发行量也较此之前有较大的回落,不过高收益率的诱惑依然使得信托公司对房地产业务有“冲动”。

   “今年,是有很多信托公司说不做房地产信托了,但是我们遇到合适的项目还是会做,毕竟收益率高。”某信托公司相关负责人对《每日经济新闻》记者称,今年的房地产信托监管还是比较严格,但是加码的可能性不大。

   根据用益信托的统计,今年1~2月,房地产信托成立90款,成立规模为155.98亿元,平均收益率达到10.43%。

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