何谓合理房价？

　　李一戈

　　 自从国务院文件里出现“使房价回归到合理价位”这句话以后，就经常被问起：什么是合理价位或合理房价？我总是要摇头。因为文件没有给它下定义。

　　 3月14日，国务院总理温家宝终于给出了基本的定义：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　 但这仍然不够清晰。多数人想看到一个定量的数字。房价与利润比太过专业，而且涉及地产商的商业秘密，很难搞到，但房价收入比的数字似乎是现成的：就是那个被无数次引用过的3-6倍。

　　 据说，联合国1993年曾对世界107个国家的房价情况进行了全面研究，提出“合理的住房价格”所对应的房价收入比应该为3-6倍。其时，世界银行专家AndrewHamer研究出的合理比例是4-6倍。显然，前者涵盖了后者。

　　 以当时建设部官员为主的中国代表团，参加了1996年6月3日至14日在土耳其伊斯坦布尔召开的人类住区大会。从后来我国出台的住房政策看，这次会议有关3-6倍的房价收入比概念，至少被我们相当一部分官员接受了。

　　 主要的证据就是1998年7月3日印发的国务院23号文件。这份影响深远的文件在宣布停止住房实物分配的同时，提出要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，“中低收入家庭购买经济适用住房”。从当年情况看，一套60平方米的经济适用房，售价不会超过双职工家庭收入的6倍。即使是北京，1999年的售价是2600元，也在6倍之下。

　　 有关部门的雄心不可谓不大矣，但目标过于超前。一个很简单的原因，要建立以经济适用住房为主的住房供应体系，财力不允许。别说10多年前了，现在的财力仍然支撑不起。所以，前不久听说有的全国政协委员提出每个家庭都应有一套保障房时，我觉得他是在为我们描绘一个梦幻般的童话。

　　 经济适用房建设未能持续，然后，我们迎来了1999年-2009年保障房缺失的10年。那也是商品房价格加速上涨的10年。以房价收入比来衡量，很多城市不仅超过6倍，而且超过10倍甚至是15倍、20倍，达到按联合国人居中心原来说法“完全不能忍受”的水平。

　　 不，今天不是要讨论保障房缺失的问题。根据我个人的研究，2005年以来，推动房价上涨的主要因素，是货币超发、贫富悬殊和招拍挂土地制度。城市化带来的刚性需求是房价上涨的基础因素，保障房缺位只是次要因素。

　　 聪明如你，已经发现，要消除这些因素可不容易。货币超发持续了20年，即使回归正常发行，以前发的那些货币还在市场里。而贫富悬殊的问题能不恶化就算不错了，招拍挂制度则短期内看不到根本改革的可能，城市化也不会停止。那么，房价必然会继续上涨？

　　 长期积累的问题，不可能一蹴而就。要尽快见效，必须采取断然措施。我想这就是为什么要实行限购政策的内在原因。直接切断需求，尤其是投资投机性需求。你很有钱？有钱也不准买房。在没有找到合适的替代措施以前，行政限购不会退出，否则以上因素就会推动房价报复性上涨，从这个意义上说，楼市调控应该是长期的。

　　 按照很多老百姓的理解，楼市调控成功与否，是以房价是否回归合理价位来衡量，那么，人们想知道，需要多长时间可以回归到合理价位？请让我依次表达：

　　 合理房价的具体定义，每个人眼中的标准不一样，每个城市的标准也不会相同。譬如北京上海的房价收入比，肯定要超过其他城市。

　　 摩根大通中国首席经济学家朱海斌近日表示，预计今年房价将下降5%到10%，一线城市下降10%—15%。中国今年房价或回归至合理水平。时间将会证明，这个结论是粗率、武断的。2012年房价回归到合理水平是绝不可能的，而是需要较长时间。

　　 用房价收入比6倍以下来指称“合理房价”，只是民间的一种再定义。3-6倍是近20年前对世界百国房价的一个总结，且抛开国情不说，我们如何能证明这个比例仍然适用于2012年？