二手房涨价属个案 专家称难改地产调控大局

　　《投资者报》记者 吴培锋

　　2012-3-26

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　　《投资者报》记者近期调查北京多个二手房楼盘发现，目前北京二手房市场出现了量价齐升的趋势，京城二手房价格自2月份起已悄然升温。根据二手房交易信息平台安居客网站显示，3月份北京二手房均价23361元/平方米，比2月上涨2.09%。

　　近期，房地产首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。但与此同时，国务院总理温家宝日前在两会的记者招待会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。

　　房地产市场何去何从，二手房涨价是否意味着房价将整体回升？

　　二手房涨价并不意味着房价回升

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受《投资者报》记者采访时表示，整体上二手房与新房的行情是相互联动，现在总体来说，新房房价往下走比较明显，二手房房价的上涨应该有些特定原因。

　　“有区域性的因素，有的区域较好，市场需求较为旺盛；最近一段时间，政策面也有一定松动，首套利率下降，对符合条件的人是个利好；再者带有一定的季节性，每年的2、3月份，都会有恢复性的上升。”陈国强表示。

　　同时，北理工管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文也对《投资者报》记者表示，二手房回暖是很正常的现象，因为二手房是现房，不会存在期房的质量、交工期、面积等不确定因素，房产证手续也较为简单。二手房一般都有明显的地段优势，大部分是在城八区以内的房子，有涨价空间。而且二手房临近于完善多年的医疗、学校，商业便利，人文环境成熟。另外，目前价格相对低迷，购房者会认为出手的时机已到。

　　但受访专家并不认为二手房价格的上升，意味着房价的回升。

　　在3月18日，国家统计局公布了2月份70大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市平均房价环比跌幅连续两个月减小。对此，周毕文表示：“这一两个月是春节前淡季的滞后效应，并没有什么代表性。”

　　“两会期间，中央已经明确表态房价调控政策要继续，现在政策的预期已经比较明确，肯定降的概率较大，而市场上库存比较严重，开发商也需要适当降价已回笼资金。”陈国强说。

　　国务院总理温家宝日前在两会后的答记者会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。

　　温家宝的“合理房价”是什么水平？按照德国柏林，房价是一家收入的3.9倍；纽约，房价是收入的6.9倍。但陈国强并不认同这种比对方式：“不同城市千差万别，居民收入和房价基础差别很大，不是简单对照国际上的收入和房价比就能得出来什么是合理房价的。”

　　地方房产政策微调难改调控大局

　　“我们都是企业服从地方，地方服从中央，在目前，要相信中央对地方的掌控力度，地方根据自身情况作出适当的微调，也是自身的灵活的需求。微调，不能对调控政策有大的触动。”周毕文认为地方政府的房产政策微调不会改变调控的大局。

　　从公开资料看，全国已有18个城市对楼市政策进行微调，其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担，政策可以继续执行。截至目前，去年执行限购的46个城市全部延续限购。

　　而在政策层面，也有微调。从官方表示可以看，在政策侧重上，去年重点是强调抑制投资投机，今年则明确要求保刚需；在保障房政策上，去年的重点是确保开工进度，今年则强调完善建设分配管理退出等制度；在政策目标上，去年重在落实房价控制目标，今年则格外突出长效机制。

　　周毕文指出，中央的态度已经非常明确，就是要借这波调控把房价调到合适的水平。这也是在民生上打好牌，为保障房的建设和上市争取时间。因为民众的住房需求总要有出处。保障房1000万套说了一年有余，从今年下半年到明年，竣工得会多起来，逐步进入市场，到时候可能会对商品房做反向的微调，但是具体的情况也要分地段考虑，比如11个新城区的房子，可能就不会限购，这样才能吸引人过去购买和居住。

　　“‘十八大’之前，房地产政策不会动摇，要维护经济的平稳过渡。”上述专家表示，“只要限购和限贷两个核心信号没变，其他的都是皮毛。”

　　贷款放松针对刚需

　　在房地产调控政策之下，近日多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。据记者了解，其中广州已有银行给优质客户8.5折利率优惠，北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。

　　在今年“两会”的答记者会上，央行副行长刘士余也表示，“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。

　　社科院金融研究所研究员易宪容公开表示，无论是从今年政府工作中关于房地产政策来看，还是温家宝答中外记者提问对住房宏观调控表态来看；无论是“两会”代表对住房调控的关注及提案来看，还是地方政府软性托市政策一个又一个夭折来看，2012年住房宏观调控政策要改变是不可能的。既然现有房地产宏观调控政策短期内不可改变，如何在现有的住房政策基础上来突围“松绑”，房地产开发商与地方政府只能找到购买首套住房的优惠条件了，特别是把放这种“松绑”放在首套住房贷款优惠利率上。

　　不过商业银行降低首套房贷利率更多被认为是一种企业行为。“首套房利率下调，是银行的企业行为，银行有它的房贷需求，无需过度解读。”周毕文表示。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长、教授赵锡军对《投资者报》记者说：“各家银行，到了年末资金比较紧张，放贷额度被用完了，而年初额度充足，房贷的需求较强，自然会调低利率，增加贷款额度。”

　　而中国人民银行行长周小川此前曾表示，“从理论上讲，存款准备金率的空间可以非常大。”他同时表示，存准率的调整并不表明货币政策的松或紧。

　　易宪容分析认为，有些国有大行今年就把房地产界定为风险较高的产业，因此，其信贷流入房地产业会更加谨慎。

　　赵锡军对《投资者报》记者强调，就今年整个信贷政策来说，结构性更强，会对小微企业和战略性企业增加信贷，而房地产在调控的情况下，商业性的开发性的房贷，不会有太大变化，保障性住房和居民按揭贷款，会获得较多支持。■