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上海星浩:做非主流的城市综合体

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-26 12:04 来源: 新华社-瞭望东方周刊

  “最具雄心”房地产私募基金:

  做“非主流”的城市综合体

  在中国开发住宅,年销售额起码要400亿元,才能进入前十名。“但如果是做城市综合体,我们很快就能做到中国前几名”

  《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  在接受《望东方周刊》专访的房地产私募基金管理者中,上海星浩股权投资管理有限公司CEO赵汉忠最有雄心---5年内,募资规模达到250亿~280亿元,企业实现IPO上市。

  较之其他房地产私募基金,星浩资本有两大特点,一是投资方向不是单纯的住宅项目,而是城市综合体;二是主营业务不仅有基金,还包括房地产实体开发和商业服务。

  星浩资本将所投资的商业综合体命名为“星光耀广场”。2010年8月,星浩资本正式成立。目前,已经在大连、哈尔滨、南通、上海开始了项目开发。在股权结构上,复星集团目前是星浩的最大股东。其官网介绍,首期基金由复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家民营企业共同发起。

  2012年2月23日,上海真如城市副中心A1、A2地块以17亿元的底价被星浩资本旗下的上海馨投资管理有限公司、领弘有限公司联合体收入囊中。

  这幅地块对竞买人要求苛刻:不仅要求竞买人自行持有不低于6万平米写字楼,而且5年内不得转让,还需要建5%的保障性住房,不少于1100平米公建配套,无偿移交政府。

  同策咨询研究部总监张宏伟说,这些条件就是为星浩“量身定做”的。

  《望东方周刊》:真如地块真是为星浩“量身定做”的吗?

  赵汉忠:的确就是为星浩量身定做的。

  目前,商业、办公地产的开发,比住宅市场更受地方政府的欢迎。除了土地出让金,商业、办公地产还能带动就业,增加税收,带动第三产业的发展。

  “星光耀计划”目前固定的合作伙伴有12家,包括了万豪酒店和苏宁电器。引进了星光耀广场,就等于把这些企业也一并引进了,现在的地方政府非常看重这个。

  我们告诉地方政府,星光耀广场的目标是引进民营企业百强,他们就更高兴,在地价、优惠政策方面会有所考虑。 

  《望东方周刊》:星浩的定位有些“非主流”,这是如何形成的?

  赵汉忠:“星光耀计划”一期基金2011年3月募集完成,从启动到募集完成用了8个月,募集了37亿元人民币。

  星光耀广场其实可以理解为一个民企总部中心,硬件是商业体、办公楼、酒店、住宅,软件则是一个信息化交流平台。这里以后会有自己的商学院、小额贷款公司、企业孵化器等等。另外,针对民企老板,还会有针对个人的高端服务,比如直升机租赁、游艇的管理、医疗服务、收藏品的交换买卖等。

  住宅在整个星光耀广场中的比例大约只有20%到30%。

  在中国开发住宅,年销售额起码要400亿元,才能进入前十名。如果是做城市综合体,我们很快就能做到中国前几名,城市综合体是我们的“蓝海”。

  《望东方周刊》:近两年,欧美以商业地产持有为主要模式的核心资产基金,年回报率大约只有8%到10%,星浩的预期回报有多少?

  赵汉忠:城市综合体的投资回报率并不是外界想象的那么低。

  目前,星浩所有基金的存续期都是5年,我们的计划是3年归还本金,第4、5年获得利润。

  星光耀计划中的所有项目,都会在5年后全部退出,按照目前的情况预测,实现25%到30%的年均复合增长率不是件困难的事情。

  2012年,随着市场的转暖,星浩资本的融资步伐会加快。很多投资人虽然资金紧张,但投资欲望却在高涨。

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