上海星浩:做非主流的城市综合体

　　“最具雄心”房地产私募基金：

　　做“非主流”的城市综合体

　　在中国开发住宅，年销售额起码要400亿元，才能进入前十名。“但如果是做城市综合体，我们很快就能做到中国前几名”

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　在接受《望东方周刊》专访的房地产私募基金管理者中，上海星浩股权投资管理有限公司CEO赵汉忠最有雄心---5年内，募资规模达到250亿~280亿元，企业实现IPO上市。

　　较之其他房地产私募基金，星浩资本有两大特点，一是投资方向不是单纯的住宅项目，而是城市综合体；二是主营业务不仅有基金，还包括房地产实体开发和商业服务。

　　星浩资本将所投资的商业综合体命名为“星光耀广场”。2010年8月，星浩资本正式成立。目前，已经在大连、哈尔滨、南通、上海开始了项目开发。在股权结构上，复星集团目前是星浩的最大股东。其官网介绍，首期基金由复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家民营企业共同发起。

　　2012年2月23日，上海真如城市副中心A1、A2地块以17亿元的底价被星浩资本旗下的上海馨投资管理有限公司、领弘有限公司联合体收入囊中。

　　这幅地块对竞买人要求苛刻：不仅要求竞买人自行持有不低于6万平米写字楼，而且5年内不得转让，还需要建5%的保障性住房，不少于1100平米公建配套，无偿移交政府。

　　同策咨询研究部总监张宏伟说，这些条件就是为星浩“量身定做”的。

　　《望东方周刊》：真如地块真是为星浩“量身定做”的吗？

　　赵汉忠：的确就是为星浩量身定做的。

　　目前，商业、办公地产的开发，比住宅市场更受地方政府的欢迎。除了土地出让金，商业、办公地产还能带动就业，增加税收，带动第三产业的发展。

　　“星光耀计划”目前固定的合作伙伴有12家，包括了万豪酒店和苏宁电器。引进了星光耀广场，就等于把这些企业也一并引进了，现在的地方政府非常看重这个。

　　我们告诉地方政府，星光耀广场的目标是引进民营企业百强，他们就更高兴，在地价、优惠政策方面会有所考虑。 

　　《望东方周刊》：星浩的定位有些“非主流”，这是如何形成的？

　　赵汉忠：“星光耀计划”一期基金2011年3月募集完成，从启动到募集完成用了8个月，募集了37亿元人民币。

　　星光耀广场其实可以理解为一个民企总部中心，硬件是商业体、办公楼、酒店、住宅，软件则是一个信息化交流平台。这里以后会有自己的商学院、小额贷款公司、企业孵化器等等。另外，针对民企老板，还会有针对个人的高端服务，比如直升机租赁、游艇的管理、医疗服务、收藏品的交换买卖等。

　　住宅在整个星光耀广场中的比例大约只有20%到30%。

　　在中国开发住宅，年销售额起码要400亿元，才能进入前十名。如果是做城市综合体，我们很快就能做到中国前几名，城市综合体是我们的“蓝海”。

　　《望东方周刊》：近两年，欧美以商业地产持有为主要模式的核心资产基金，年回报率大约只有8%到10%，星浩的预期回报有多少？

　　赵汉忠：城市综合体的投资回报率并不是外界想象的那么低。

　　目前，星浩所有基金的存续期都是5年，我们的计划是3年归还本金，第4、5年获得利润。

　　星光耀计划中的所有项目，都会在5年后全部退出，按照目前的情况预测，实现25%到30%的年均复合增长率不是件困难的事情。

　　2012年，随着市场的转暖，星浩资本的融资步伐会加快。很多投资人虽然资金紧张，但投资欲望却在高涨。