新鸿基单价16万

　　CBN记者 兰红

　　房地产调控政策实施以来，

　　豪宅市场销售正在遭遇寒冬。

　　但新鸿基“蛰伏”7年的高端楼盘，

　　却选择在这时候开盘了。

　　对于中国豪宅市场而言，现在大概是最坏的时代。但新鸿基地产（以下简称“新地”）蛰伏了将近7年的高端楼盘—上海滨江凯旋门，还是开盘了。

　　3月23日是开盘第一天，整个过程充满了神秘感：没有售楼处，没有任何开盘仪式，媒体被拒之门外，只有不到60组的客户被邀请进入，而所有意向客户必须提前一天预约。

　　被认为是上海“楼王”的滨江凯旋门位处上海浦东小陆家嘴，此次共推出房源195套，总计住宅面积不到5万平方米。开盘均价为16万元/平方米，每平方米的最低报价为9.31万元，而每平方米的最高报价则高达26.40万元，为当年楼面地价的13倍。

　　自从2005年拍得地块之后，新地便将此视为在内地的核心销售型项目。但此后，开发过程充满波折，先是规划方案几次更改，直到2009年5月才拿到开工许可证；开工期间又经历2010年世博会期间的施工限制；2011年11月，项目结构封顶并申请预售许可证之后，新地又遭遇2011年下半年开始的银根收紧。

　　现在的确不是一个开盘的好时机。为了缓解资金链的压力，以开发豪宅为主的房地产企业中，星河湾开始“兼职”卖白酒，绿城在卖地卖项目之余也开始全民销售。即使新地自身，由于中高端产品比例高达75%以上，也面临巨大的销售压力。此前这家公司旗下的广州别墅项目玖珑湖二期，在取得销售许可证一年之后，销售率只有50%。

　　但选择这样一个时机，新地有自己的一番考虑。这家公司素以财务稳健著称。按新地2010至2011年年报，新地的平均借贷负债仅占总资产的14.63%。但还贷的短期压力不可谓不小。按上述年报，新地需要在2012年偿还的借款高达233.34亿港元，而2年后及5年之内的借款则有179.16亿港元，5年后的借款为95.03亿港元。

　　有着将近50年发展史的新地，在1990年代之后采取顺周期的经营战略。在这种战略之下，公司不仅需要面对整体业绩的高波动，还要考虑应付市场低谷阶段的现金流压力。因此新地在采取顺周期经营的同时，还坚持了货如轮转—不计较个别楼盘的得失，而致力于整体资产负债的平衡。为此新地需要保持一定的销售规模，以维持足够的经营现金。

　　新鸿基发展（中国）有限公司华东区域总经理邓维聪承认说：“市场的状况确实不是很好，尤其是高端住宅。”但他同时表示，公司已经等了太久，需要回笼资金了。以这个项目可售总量和预期销售价格计算，顺利销售回笼资金量会很庞大，“这对新地很重要。”

　　此次滨江凯旋门首批就推出了5栋商品楼，邓维聪认为，2012年内地高端住宅市场的消化不会很快，这种状况至少到2013年上半年才可能好转。滨江凯旋门也准备了一些特别的销售措施，包括在楼盘中分设“特色单位”与“一般单位”，分别吸引不同客户，区别于只在不同地区针对不同客户的市场传统作法；另外，也会适时采取低开高走的策略。

　　尽管有所准备，但在现在这个特殊时期，新鸿基恐怕还是要做好最坏的打算。