成交回暖并非楼市反转信号

　　李佳鹏

　　3月份以来，楼市成交呈现回暖态势，北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线城市楼市成交量环比大幅攀升，迎来本轮调控以来难见的“暖春”。但仔细观察不难发现，成交大幅攀升是房企“以价换量”激发刚性需求入市所致，仅是市场的阶段性反弹而不是市场反转的信号，在楼市调控依然从严从紧、库存高企、房企资金吃紧的背景下，降价促销、“以价换量”仍是房企的首要任务。

　　对于楼市3月份成交环比大幅攀升的情况应该理性看待，一方面，近期，各地房源供应明显增大，房地产开发商降价促销项目增多，加之首套购房按揭贷款额度紧张的状况有所缓解，首套房贷利率回归基准利率等多重因素影响，使得刚性需求得到一定程度释放，成交量呈现上升趋势。数据显示，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6万套，从主要购买人群看，九成是首次置业。

　　另一方面，虽然3月份成交环比较大幅度攀升，但一季度整体市场依然处于绝对低谷。北京中原市场研究部统计数据显示，全国20个城市总成交量为22.2万套，相比2011年一季度的30.9万套下调幅度达到了28.3%，环比去年4季度的26.3万套，下调幅度也达到了15.6%。另据中国指数研究院(微博)统计，北京一季度总成交面积184.9万平方米，同比下跌18.88%；上海一季度总成交面积272.68万平方米，同比下跌18.34%。

　　事实上，3月份成交攀升仅是反弹而非楼市回暖反转的信号。

　　从大的背景来看，楼市调控政策并未转向，一些地方对楼市政策所进行的微调尝试也被逐一叫停。中央关于“部分地区房价还远远没有回到合理价位”的表述，也预示着政府调控房价的预期目标仍未达到，调控仍将持续。同时，目前不仅要关注新房的价格走势，也要关注二手房价格的变动。新房价格下调势必推动二手房业主调低报价，反之亦然。也就是说，包括新房和二手房在内的楼市表现，与反转之说距离尚远。

　　从库存情况看，楼市库存量仍处于高位，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，“供大于求”的格局短期很难改观。

　　从房企资金面来看，一季度，房地产开发企业资金情况持续恶化，已接近甚至低于2008年水平。上市房企69家公司中，负债占总资产比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。可以说，当前房企的降价压力较大，“以价换量”仍将是下一阶段房企的首要任务。实际上，房企已经尝到了这方面的“甜头”。经历了一个多月的降价促销后，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

　　随着楼市调控的持续深入，可以预见，日益高企的库存和不断吃紧的资金将迫使房地产开发商展开新一轮的降价促销，而在政府“有保有压”政策的影响下，首次置业的刚性需求将会得到释放并成为市场成交的主力军，但成交量的增长幅度将在很大程度上取决于开发商和二手房业主的降价空间。