74家房企内伤夹击：万亿库存压顶负债飙升

　　谢静

　　截至4月9日，已公布年报的 74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。

　　而在万亿库存的压力背后，上述开发商还需承担数百亿的利息支出。

　　本报记者根据公开资料统计发现，除去少数几家房企之外，多数大型开发商在2011年的利息支出都出现40%以上的增长，而荣盛发展(002146.SZ)、中粮地产(000031.SZ)的利息支出同比增幅更是在100%以上。

　　在万亿库存压顶和资金紧张的双项夹攻下，开发商开始加快消化存货。

　　万科(000002.SZ)3月销售情况显示，公司当月实现销售面积和金额双双回升，分别同比增长了31.6%和23.5%，环比则增长了57%和53%。易居中国报告更进一步显示，截至2012年3月，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量连续三个月在下降。

　　不过，上市房企仍对今年销售前景保持谨慎。“今年的形势不会比2011年更好”，龙湖地产(00960.HK)有关人士对记者表示。

　　万亿库存压力

　　记者通过年报统计发现，2011年上市房企的销售出现两极分化趋势，包括恒大、中海、华润、远洋、碧桂园(微博)、招商以及中粮在内的房企全年签约金额同比增幅都在25%以上。而一些规模较小的地方性房企如首开、滨江；布局相对集中、产品相对高端的绿城、富力等，去年的销售金额则出现同比下滑，滨江集团的签约金额更是从116亿元骤降至45.74亿元。

　　而标杆房企如万科、保利的销售金额同比增幅有限，分别为12.37%与10.69%。

　　事实上，去年上半年一众房企的销售情况尚属良好。销售的走弱，始于传统的“金九银十”期间，并持续至年底。一般来说，多数房企在下半年的推盘力度都要大于上半年，这更使得库存在短时间内迅速攀升，压力凸显。

　　截至2011年12月31日，74家A股上市房企库存总量接近万亿。

　　而规模排名在前列的上市房企，其库存压力也不小。

　　记者整理9家规模排名靠前的港股房企以及10家资产规模排名居前的A股上市房企的数据后得出，19家上市开发商(万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、恒大、华润(01109.HK)、中海、绿城(03900.HK)、远洋(03377.HK)、碧桂园(02007.HK)、招商(000024.SZ)、龙湖、雅居乐(03383.HK)、首开(600376.SH)、富力(02777.HK)、滨江、新城(900950.SH)、荣盛(002146.SZ)、中华企业(600675.SH)、北辰(601588.SH)、中粮(000031.SZ))的库存达到12452.18亿元，同比增幅达到38.68%。

　　“库存高企的一部分原因还在于，开发商有一部分已销售项目尚未结转所致”，4月9日，招商证券(微博)分析师对本报记者表示。这将对开发商形成压力，并刺激他们进一步促销降价。

　　净负债率飙升

　　而开发商促销降价的力度，显然要取决于公司的现金流情况。2011年年报显示，上市房企资金链相当紧绷。

　　截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持货币资金规模约为2135.32亿元，同比减少了4.39%。而值得投资者注意的是，这其中有一部分现金和存款，属于使用受限制资金，已经被用于借款的抵押担保物。

　　现金流减少的同时，房企负债规模却在增加。数据显示，19家上市房企短期借款总额达到1094.34亿元，借款规模同比增加了三成。而扣除了预收款后的流动负债达到5463.73亿元，同比增幅高达46.52%。

　　统计显示，上述19家上市房企中，除去龙湖、富力等少数房企的净负债率出现同比下调之外，多数房企的净负债率齐齐大幅上调。其中，保利(119%)、绿城(148.70%)、新城B股(102.3%)、首开(115.10%)的净负债率均超过100%。而在一众房企之中，滨江集团净负债率飙升最快，从去年同期的37.51%骤增至99.60%。

　　“对于中小型房企来说，往往会追求比大型开发商更快的增长速度”，一位不愿透露姓名的业内人士对本报记者表示。然而，一旦销售不力企业的偿债压力就会凸显。尤其是很多房企采取了“逆周期”的发展模式，在行业景气时扩大规模，负债和资产规模齐齐增加。但是一旦行业陷入低潮，这样的房企风险往往最先暴露。

　　年报显示，滨江集团全年仅实现45.74亿元的签约销售金额，同比下降了60.57%。公司的营业收入为35.65亿元，同比减少了42.67%。

　　数百亿利息支出

　　截至4月9日，WIND数据显示71家上市房企(部分房企数据缺失)筹资活动产生的现金流量净额仅为482.83亿元，同比减少了53.62%。其中，万科筹资活动产生的现金流量净额为8.07亿元，同比减少93.81%；保利这一数字为73.93亿元，同比减少73.72%。

　　事实上，在2011年相对紧张的货币环境下，开发商的筹资成本也在急剧上升。根据公开资料整理可知，上文提及的18家上市房企(华润数据缺失)全年支付的利息高达383亿元，同比增幅达到68.93%。其中，荣盛、中粮的利息支出同比增幅超过100%；而保利地产(微博)全年利息支出更是高达65亿元。

　　对比看来，18家上市房企的利息支出与71家A股上市房企的筹资现金净流入的规模相当。虽然开发商已将大部分的利息支出都进行资本化，转入到存货之中，但归根结底巨额的利息支出将由开发商和购房者共同承担。