杭州首现房企破产会否逼出楼市新一轮降价？

　　高国华

　　记者高国华持续绷紧的资金链终于成为压垮房企的最后一棵稻草。最新消息显示，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题已于日前向法院申请破产，尽管围绕这家公司破产的具体细节尚有诸多问题待解，但这则消息无疑给目前本已“寒冷”的楼市蒙上了一层阴霾。

　　作为房地产热点城市，杭州楼市素来被业内看作是楼市“风向标”，随着杭州第一家房企“倒下”，会否引发房企破产的多米诺骨牌效应？又会给整个行业带来怎样的冲击?是否能逼出一直僵持的楼市价格就此松动，并引发楼市降价潮呢？

　　破产潮不会出现

　　 从去年初最严厉楼市调控政策出台以后，许多业内人士和专家学者就预测，如果调控政策能够不折不扣地落实，那么将出现一批房地产企业破产现象。

　　实际上，自去年年底开始，各地便爆出中小型房企破产以及房企老板“跑路”事件，如2011年11月，东渡房地产开发有限公司在无锡的项目一夜之间“人去楼空”；2012年2月，常州开发商丰岛置业因资金链告急、债务危机高企最终宣布破产，其开发的丰臣南郡项目于年底停工，导致500多名业主拿房无望。如今随着热点城市杭州金星房产宣布破产，无疑引发业内对房企破产多米诺骨牌效应的关注和思考。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房企破产还会增加，但数量不会太多。金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金都遇到困难的缩影，少数企业困难非常大，处境艰难。同策咨询中心总监张宏伟认为，房企正在受煎熬，在未来一段时期内可能会有更多的房企申请破产。但避免破产有很多办法，如通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等方式来实现储备现金，“所以，金星房产只是一个极端的个案，并不会蔓延至整个行业”。

　　经济学家马光远也在接受记者采访时表示，房企破产会出现，但出现“破产潮”还不至于。“目前中国房地产企业出现大规模倒闭的条件根本不具备，而要渡过目前的难关也并不难，只需调整价格即可。”马光远说。

　　业内研究人士认为，随着调控的深入，我国房地产市场将加速整合，在一些有实力的地产商降价过冬的同时，另一批前期积累少的小房地产商可能会加速退出市场。

　　高库存压顶资金链紧绷

　　“金星房产的申请破产是个非常具有标志性的现象，资金瓶颈是其不得不选择破产的主要原因之一，会引起很多人的关注和反响。”接受本报记者采访的业内人士表示。

　　有媒体披露说，杭州房地产界人士认为金星破产和房地产调控无关。但业界和学界的专家均指出，其背后暴露的依然是目前房地产企业普遍存在的资金面不断恶化的客观事实。

　　事实上，通过近期陆续公布的2011年财报可以发现，上市房企巨大的库存压力和高企的负债率也愈加明显。数据显示，截至4月9日，A股市场74家披露2011年年报的上市房企存货高达7230亿元，比上年同期增长43%，同时负债超过8000亿元，比上年增长31%。

　　在多数业内分析师看来，房企库存压力和资金链紧张的趋势在今年一季度得到进一步强化。今年一季度以来，在销售不畅、资金吃紧的情况下，多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。公开资料显示，一季度包括中国海外、碧桂园、招商地产、华远地产等多家上市房企宣布其在A股和H股的融资计划。而今年头两个月房地产信托也出现井喷。用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。一至两年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高。

　　很显然，在房企纷纷启动新的融资计划到处“找钱”的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力，此外，逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。上海易居房地产研究院研究报告认为，在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。

　　以价换量或成主基调

　　 在业内专家看来，随着多数房企资金面不断“恶化”和高库存压力，一定程度上或许可以倒逼开发商继续“以价换量”，推动楼市新一轮降价促销潮出现。

　　资料显示，3月份以来，国内一些城市住房成交量开始回升，楼市呈现出“小阳春”的局面。对此，业内人士认为，当前市场成交量的回升是建立在降价和首套房贷利率优惠的基础之上，在目前楼市库存量依然居于高位的前提下，购房需求的平稳释放并不会改变目前“供大于求”的市场现状，部分城市的住房成交量回升也并不能表明楼市僵局出现松动。

　　事实上，从楼市最上游的土地市场成交依然处于“寒冬”来看，楼市整体回暖的趋势并未显现。中国指数研究院数据显示，全国300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。今年一季度，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%。

　　有券商分析师认为，从目前的实际情况来看，房价松动的幅度和范围还未到预期，因此从调控角度来说，房价仍有继续下行的空间。而对于房企来说，只有销售才能盘活资金链，尤其要改变定价机制。“按照去年的开发成本计算，在不新拿一块地的情况下，目前的存货量也需要3.75年才能卖完，显然，开发商只能选择‘以价换量’。”

　　多数业内专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。

　　对此，马光远认为，当前正处于一个非常微妙的关节点，虽然现在房价的反弹是小概率事件，但是，政策的任何风吹草动，都会给市场带来轩然大波，如果政策出现实质性放松的迹象，反弹马上就会出现。因此，一定要明确指出，决不会放松对投资投机的抑制。还有专家指出，当前应继续保持房地产调控力度，避免地方出现与中央调控政策背离的措施。加大房地产市场差别化供应，提供多样性选择仍是后期调控需要注意的重点。