楼市对股市的新一轮“摧残”可能刚开始

　　抗压能力相对较弱的中小开发商本就处于摇摇欲坠之中，国有大行的严词拒绝很可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

　　中国这一轮经济结构调整带有明显的倾向性，房地产市场在调控当中首当其冲。一年时间下来，楼市在顽强的抵抗中不断退缩，整体上表现出下行趋势。接下来将会如何?市场的看法日益悲观，就连一向“坚韧”开发商自己也改变了口风。像绿地集团董事长张玉良在博鳌论坛上就表态说，房价下跌15%-20%是合理范围。

　　口风变软的背后是冰冷但极具说服力的数据。统计数据显示，48家A股上市房企2011年末的“存货”(安邦并不认同“存货”这种说法)合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前“存货”的消化周期达4.6年。即便进入2012年，情况仍在恶化。一季度末，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨45%。

　　此外，房地产企业资金链紧张的状况也可从资本市场看出端倪。据国内相关机构的统计，3月份有38家信托公司共成立190只固定收益信托产品，投向最大的是房地产行业，募集总金额为76.18亿元。另据相关的统计，房地产信托不仅发行量出现了明显上升，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率也是稳中有升：以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上升68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。在这些信托产品中，还出现了开发商用A项目融资解B项目资金之困的“腾挪”现象，这些无不反映出房地产行业正在做着最后的挣扎。很明显，这样的局面是不可能持续很久的，整个市场的大规模洗牌估计很快会到来。现在只有一个问题，谁是第一个?什么时候到来?

　　答案并没有让市场久等。据媒体最新报道，曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。金星房产于3月30日被杭州市余杭区法院受理破产立案。浙江省律师协会建筑房地产业委员会前主任戴和称，金星房产为本轮调控下杭州首家“倒下”的房企。此前的2月，有公开报道称，金星房产的母公司中江控股在2008年介入房地产行业，但遭遇了2009年和2011年的调控，一些项目出现亏损。据估算，即便其资产都抵押变现之后，仍有约30亿元借款还不上。也有人士分析称，金星房产破产案是个案，不具普遍性。不过，市场可不这么想。10日上午，地产板块半日跌掉1.49%。

　　抗压能力相对较弱的中小开发商本就处于摇摇欲坠之中，国有大行的严词拒绝很可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

　　当然，在信息不透明的情况下，分析房地产市场整体的资金面情况是很难的，因为在调控下，市场的分化愈加严重。申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触，希望贷款偿付到期的房产信托。安邦掌握的信息显示，上述资产管理公司可能已经出手。但问题在于，让整个市场死掉绝不是政策调控的目的，房价回归合理空间是中央一直强调的终极目标，而阶段性的“成果”则是市场力量的出清，然后重组。金星房产是第一个，绝不是最后一个。

　　据《21世纪经济报道》的消息，建行已经向各地分行下发“2012年房地产行业信贷调整”的文件，其中将主要风险引爆点对准了抗压能力较弱的中小房地产商，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款;房地产开发企业不得纳入小企业管理，不适用普通小企业的信贷产品。”在产品配置方面，建行要求38家分支机构，严禁为其项目债及理财产品提供保证;严格控制针对房地产企业或土地储备机构的理财产品。渣打银行的一些调研也发现，大型开发商比较容易获得银行信贷，而银行对中小开发商的放贷仍然非常保守，而一些现金短缺的开发商或将拖欠银行贷款。在渣打银行调查的30家房地产公司中，有21家未清偿银行贷款，这也是渣打银行自2010年5月开始进行的调研中最多的一次。

　　抗压能力相对较弱的中小开发商本就处于摇摇欲坠之中，国有大行的严词拒绝很可能是压倒骆驼的最后一根稻草。连锁反应将随之而来，信托会不会提前清盘?PE会不会提前撤资?这些迹象实际上已经出现了。在有保有压的宏观经济调整下，“讲政治”的大型开发商或许能够获得急需的粮草，而体弱者则必将加速出局。

　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

　　在我们看来，10日下午“反弹成功”的房地产板块和大盘还得有进一步抗压的准备，因为随着调控持续，真正的考验才刚刚开始，面对分化的楼市，市场动荡将持续进行。谁掌握更多的金融资源，谁就是这一轮市场调整的赢家!

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