租金上涨压力倒逼百货业加大自持物业比例

　　陈红霞

　　就在零售企业呼叫毛利率越来越低的时候，“依赖”零售企业“输血”的商业物业运营商却赚得盆满钵满。

　　昨日，海印股份（000861.SZ）发布2011年业绩公告显示，期内营业收入18.3亿元，同比增长39.0%，净利润3.9亿元，同比增长50.1%。值得注意的是，该公司的三大主营业务中，商业物业运营业务收入为115910.23万元，占公司总体主营业务收入的63.42%，净利润为37848.45万元，占公司总体净利润的97.76%。

　　“租赁价格水涨船高，许多靠商业物业租赁为主的企业利润率逐步上涨，但这却导致零售业以往以‘轻资产’运营模式的优势丧失。”广东一家零售企业副总经理告诉《第一财经日报》，而在这种压力之下，不少企业加速扩大自持物业比例的战略转型。

　　2011年，向来重视轻资产运营的天虹百货开始在自持物业上发力，除了新开7家自营店、1家加盟店外，其在门店扩张上最突出的表现是，先后在福建厦门和江西南昌购买了两处物业用于开设门店。运作此项目的正是该公司旗下的专业地产运营子公司。其公司战略中明确指出，要借此推进公司拿地自建、合作开发、购置物业、并购同业企业等拓展模式。

　　正在如此转型的并非天虹百货一家。目前自持物业比例还不到20%的广百集团董事长荀振英也曾多次公开表示，未来将加大自持物业的比重。茂业国际（00848.HK）方面透露，截至去年年底，集团自有物业建筑面积占比为63.5%（不计管理店建筑面积），租赁关联方比例为27.3%，租赁独立第三方比例为9.1%。而过去几年，公司租金物业成本也呈逐年下滑趋势。

　　“此举的目的是为了优化公司的资产配比。”上述零售企业副总经理分析，自持物业在门店规划和设计等方面，有更大的自主权，更有利于未来的发展。且在适当的时机，增加一些在核心商圈的自持物业比例，对资产本身来说也是一种保值增值的做法。

　　不过，自持物业比重的加大，更多的则是企业应对目前租金上涨压力的应对之策。

　　过去几年，中国GDP的高速增长带给零售业的是不断飘红的业绩。许多企业尽管还未完全摆脱市场和品牌区域化的行业瓶颈，仍已开始尝试进行全国性的战略转移。“具备一定实力后，企业都开始以规模取胜。”上述零售企业副总经理指出，特别是如今三四线城市的消费力开始爆发，企业借着渠道下沉的步伐，扩张速度比以往快了很多，在扩张过程中，企业仍然以轻资产的模式为主。

　　但同样迎来迅猛发展的商业地产市场，也推高了商业物业租赁的价格，显露出百货企业轻资产模式的弊端。“商业地产不受宏观政策影响，物业租金价格不断上涨，特别是一些核心黄金商圈的物业租赁成本年均增幅达到两位数。”上述零售企业副总经理透露，而大型商业的租赁期限一般在10~20年，小型商业的签约时间更短，中国零售市场从2004年放开至今，不少企业的物业租赁合同到期或即将到期。不仅如此，新签项目中，租金门槛更比以往高出许多，而快速扩张的众多门店，则将企业的租金成本迅速推高。

　　该人士的说法得到众多企业的证实。茂业国际2011年年报显示，该集团经营租金开支为2.16亿元，同比上涨25.1%，经营租金开支占销售所得款项总额的比例为2.1%。而2010年、2009年，该集团经营开支涨幅分别约为31%和7.4%。记者查询广百股份（002187.SZ）、广州友谊(000987.SZ)等百货类企业年报也都发现，过去几年，各类百货企业的租金成本涨幅基本保持在两位数。

　　“目前，百货企业成本包括库存货物成本、租赁场地成本、员工成本、能源消耗成本、折旧摊销成本等。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞介绍，一般来说，其中物业租赁费占百货企业费用比例为17%左右。而这种占比，让租金成本成为企业客观运营环境中的又一座“大山”。

　　不过，重资产模式将十分考验企业的资金实力，上述零售企业副总经理表示，百货门店的市场投资回报周期相对较长，而若背负上过重的重资产压力，可能会给企业运营带来更大的麻烦。殷旭飞也认为，企业自持物业与租赁物业的比例根据不同企业的情况而存在不同，只有在正常运营自身业务开支的基础上，还有大量资金留存时购买房产物业，才能达到既减少租赁成本，又可用作投资价值，让公司的资产配比更加优化。