融创中国：严控杠杆应对调控

　　王营

　　 在全行业去杠杆化的背景之下，融创中国董事长孙宏斌对此有着更深切的理解。

　　 根据最新发布的年报，融创中国2011年实现销售额192.1亿元人民币，同比增长130.5%；毛利约为35.7亿元，较上年增长23.9%。然后，其负债也在攀升。包括借贷在内的非流动性负债达到约115亿元，净有息负债率为104%。孙宏斌在业绩会上反复强调，融创一直都在严格控制杠杆。

　　 成本超过15%的信托不做

　　 过去两年就是开发商痛苦的去杠杆化过程。

　　 这一点，孙宏斌深有体会。孙宏斌称，2008年金融危机之后，四万亿投资一出来，中国房地产就在不断加高杠杆率。而中国开发商最大的风险也是杠杆率的问题。孙宏斌最新的理解是，杠杆率主要由三部分组成，第一是预售款；第二是应付土地款；第三才是负债。

　　 天相投顾2011年发布的一份调查称，2011年1至7月，房地产企业资金杠杆率为2.48，达到2008年的最低点。该报告中的资金杠杆指标算法为本年资金来源/自筹资金，用以反映房地产企业筹资的难易程度。资金杠杆率为2.48，则意味着对房地产企业来说，全部资金来源中的四成要靠自筹资金维持。

　　 易居中国市场研究部最新研究报告也指出，2011年，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重，高达40.95%。预计2012年该比重还将进一步提高。

　　 近期房企频繁爆发的风险，也证明了高杠杆运行的后期风险。4月初，杭州金星房地产成为此轮调控第一家申请破产保护的开发商。据了解，致命因素就是其背后高企的资金杠杆，最终导致资不抵债。

　　 处在高杠杆风险中的房企也不乏其数。绿城的高杠杆率达128%-140%，其融资成本约为15%或16%。佳兆业2011年底的净负债与权益比率为76.6%，而2010年同期为30.6%，它的流动比率由2010年度的2.2倍减少至2011年度的2.0倍。

　　 融创的高负债引起业内关注。其2011年12月31日前的借贷总额为115.746亿元，而2010年该数字为56.927亿元。孙宏斌称，目前融创应付土地款已全部付清，但按照房地产财务计算法则，应付土地款一般在资产负债表中体现不出来，而是在表外。从这一角度来看，融创104%的负债并不算高。孙宏斌表示，“今年会严格控制借贷，超过15%的信托不会做。”

　　 融创中国执行总裁、执行董事兼财务总监汪孟德称，融创在2010年的有息负债率是31%，“我们的销售、现金流回笼情况非常好，包括不欠土地款。我们管理净负债率最重要的目的是现金流的安全。”据融创中国业绩报显示，截至2011年12月31日，该公司目前拥有现金及现金等价物为38.67亿。

　　 2011年中期报，融创负债率为90%左右。孙宏斌称，如果2011年下半年融创不买地，净负债率会降到50%左右，如果买地也只会升到75%，而之所以升至104%，是因为收购了北京项目，合并负债后造成。2011年9月，融创收购了北京西山壹号院65%的权益，从而全权拥有该项目股权。

　　 销售是第一位的

　　 从汪孟德的角度看，融创管理负债最重要的是现金流；而从孙宏斌的角度看，融创管理杠杆最重要的是销售。

　　 孙宏斌对房地产行业的理解，主要有两条标准，第一条标准就是产品线，即销售；第二条标准就是资源配置，即投资。在孙宏斌眼中，每个项目销售都很好，才是管理杠杆最好的状态，尽管这对于一个成长中的企业很难。

　　 在绝大部分房企未完成销售目标的2011年，融创销售额达192亿元，较2010年同期增长130.5%。2012年，融创制定的销售目标是较去年增长25%，以此计算该数额约为220亿元。孙宏斌说，“今年我们全年都有项目卖，完成销售的压力不是那么大。”

　　 4月5日，融创中国公布3月业绩，实现合同销售额20.4亿元，同比增长221%。今年第一季度，融创累计实现合约销售42.6亿元，同比增70.4%。

　　 孙宏斌还首度披露，融创与绿城合作的无锡香樟园项目初定今年5-6月开盘，将成为无锡市场最贵的高端住宅。也许香樟园的合作仅是一个铺垫，孙宏斌与宋卫平更长远的战略合作才刚刚开始。“香樟园旁边的三四号地，一级规划是老宋做的，我去找过老宋，提议融创入股现有的香樟园项目，之后再一起拿新的地。”

　　 在土地储备方面，孙宏斌透露，公司在坚守原有的一二线城市以外，今年会审慎考虑进入上海的机会。