北京地价连续下跌 专家担心未来住房供应

　　王营

　　4月10日，在南京市国有建设用地一场拍卖会上，与以往土地拍卖大厅人头攒动不同的是，这场拍卖会总共只有两家开发商参加。两块地块的拍卖会，仅持续两分钟就结束了。

　　这几乎成为调控下土地拍卖的常态。

　　4月9日，位于北京市通州区永顺镇的北京市通州区永顺镇(商务园C2地块东区)居住用地、托幼用地及供电用地项目，被国投盛通(北京)投资有限公司4次举牌后以5.63亿元斩获，该地块占地197414平方米，规划建筑面积为177647平米。链家地产市场研究部根据该地块的规划建筑面积测算，楼面价为3169元/平方米，溢价率为1.62%。

　　尽管该地块结束了北京土地市场连续三个月溢价率为0的状态，但与去年8月底同区域成交的北京市通州区永顺镇珠江国际家园二期居住用地项目楼面价为3988元/平方米相比，楼面价同比大幅下降了约三成，去年成交的珠江国际家园地块还要求配建约2.6万平方米的公共租赁住房，如果去除掉此部分公共租赁房面积，楼面价降幅超过3成。按此计算，该地块的楼面价已回到2008年的水平。

　　在土地交易市场持续低迷的背景下，各地最新公布的土地供应计划也在大幅缩水。

　　北京市国土局最新消息称，2012年北京市土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%；其中，住宅用地为1700公顷，同比减少了33.3%；商品住宅用地为850公顷，同比减少30.3%；工业用地供应量为1100公顷，同比增加10%。2012年的土地出让计划中，保障性住房用地(限价房、经济适用房、公租房和定向安置房)减少至850公顷，占住宅用地的50%，同比减少36%。从此次土地供应来看，2012年北京土地供应重在结构调整。整体对住宅用地进行了缩减，增加了保障性住房的供地比例。

　　不仅是北京，土地供应缩减几乎成为2012年各地的共同特征。据上海新近公布的土地供应计划，相比去年的1200公顷，今年降至1000公顷，为三年来最低点。据湖南省国土资源厅发布的监测分析报告，一季度，该省土地供应总量为2140公顷，同比降低64.8%；出让总价款为116亿多元，同比减少52.8%。

　　保障房的压力和土地价格流标，是土地供应缩水的直接原因，但在房地产开发投资下滑的背景下，土地供应又缩水，对未来两三年后房地产市场的健康发展又提出了挑战。

　　这正是全国工商联房地产商会会长聂梅生反复向外界表示的担心。理论上看，地价下滑对房价下降可形成较好的支撑，但在当前商品房库存高压的情况下，开发商必然是将去库存放在首位，拿地意愿降低。而土地冷淡，房地产投资就会下滑。再加上保障房的配建会挤占商品房用地的供应，当这一轮库存消化完毕后，商品房市场或将再次陷入供不应求的状况。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，土地供应缩水有可能导致未来2-3年之后的商品住宅市场供需失衡，届时若调控已逐步放松，市场回归到正常的区间运行，有可能导致市场供应更为紧张，商品住宅市场价格有可能重新反弹。调控部门应该合理把控当前土地市场供应对未来商品房供应及价格的影响。

　　不过，北京市国土局副局长、新闻发言人张维在接受记者采访时称，北京市每年的土地供应计划都是经过专家论证预测的，充分考虑了市场的未来需求。这两年，北京一直在加大保障房建设，这对未来商品房供应也会产生平衡作用，能够满足两年后的住房需求。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在“中国商业地产行业发展论坛上”称，房地产调控更注重的是长效机制。为了满足不断增长的住房需求，需要增加大城市住房供给，但它们的土地是有限的。我国有600多个城市，发展的空间还很大。今后城市更重要的还是要调整发展的结构，那些就业机会多、潜力好、对年轻有吸引力的城市，也是房地产业增长空间很大的城市。