房地产股逆势上涨成为领涨板块筑底已经过去 火辣行情还远吗

　　□晚报记者 孟录燕 供图东方IC

　　近两日房地产板块逆势上涨成为领涨板块，中茵股份、多伦股份、金山开发等成为强势股。昨日中华企业、沙河股份、金丰投资等股票更是强势涨停。地产股缘何逆势起舞？

　　杭州金星房地产开发有限公司成为本轮房地产调控开始以来首家申请破产的房企，这则消息或者让很多人嗅到了“最坏的时候正在过去”的气息，正所谓最坏的时候也是最好的时候。

　　最坏时刻正在过去

　　从政策因素来看，房地产行业最艰难的时刻可能正在过去。针对房地产的调控政策仍将持续，但信贷政策和货币政策有望改善，流动性和价格预期将成为房地产销量的决定性因素。二季度，经济增速仍将面临放缓局面，通胀水平将继续下行，货币政策的操作空间加大。从基本面因素看，房市成交量有望继续上升。由于存在库存和资金的双重压力，以及受首家地产商破产的警示，一线城市或能加大降价促销力度，成交量有望持续回暖。但另一方面，二三线城市地产商目前销售却录得正增长。相对于一线城市，二三线城市楼市发展较为滞后，房价前期涨幅不高，受政策调控影响较小，很有可能将成为这轮房地产上升周期的亮点。

　　据莫尼塔统计，一线城市连续两年在销售旺季的三月录得同比负增长，而29个三线城市交易量前两月同比增长达60%以上。二线城市中，重庆、成都、武汉等城市前两月的成交量不逊于历史高位。

　　从估值因素来看，目前申万房地产板块平均市盈率 （TTM整体法，剔除负值）为14.96倍，估值处于历史低位，具有较高安全边际。专业机构认为，对于一线城市地产股或可提前布局，二三线城市地产个股则有望获得超额收益。

　　多家房企利润继续增长

　　根据已经公布的2011年房企年报，约70%的房企实现了业绩增长，但同期负债超过8000亿元，比上年增长3成多，存货同比增长4成多。

　　“2012年度第一季度中国房地产企业销售TOP50”榜单中，销售金额排名前十的房企门槛走低的现象非常明显，同比下降25%。同时，销售业绩在百亿以上的企业数量也较去年同期锐减。今年一季度仅万科、中海、绿地、保利保持了百亿优势，多数房企表现不及去年同期。

　　百亿企业阵营锐减的房企格局调整，意味着很多龙头房企一季度业绩收缩明显。万科董事会秘书谭华杰日前表示，由于开发企业融资渠道严格受限，投资能力受到影响，市场后续新增供应能力可能持续下降。 “万科今年的策略是积极过冬，坚持主流产品定位，积极促进销售，争取保持良好的销售速度。 ”

　　同样持有谨慎态度的还有绿城中国，并将2012年作为转型之年，在战略上将不再通过高负债率追求规模扩张，尽快将负债率降至合理水平，从去年开始就连续出让项目股权；在开发规模上，也采取放缓节奏、控制规模，“谨慎买地”的土地储备策略。

　　保障房投资规模上升

　　交行金融研究中心发布的《2012年中国宏观经济金融展望》报告指出，预计2012年房地产投资增速将回落，但保障性住房建设投资可以部分弥补房地产开发投资下降的影响。虽然2012年保障性住房开工面积下调至700万套，但前两年开工的项目仍在续建，因此，2012年保障性住房的投资规模相比2011年不但不会减少，可能还会上升。

　　可以预见的是在房地产调控不放松、房地产贷款增速总体回落的背景下，2012年保障性住房开发贷款增量及占比有望继续提升。

　　此外，有数据统计本周公开市场到期释放资金规模上升至1910亿元，创下自去年8月中旬以来的单周最高释放规模。与此同时，市场普遍认为，二季度国内经济增长仍然面临放缓局面，经济难以自发平衡。而随着经济放缓，通胀水平将在二季度继续下行，这给货币政策提供了一定的操作空间。

　　伴随着流动性放松和存款准备金率下调预期的加大，对处于调控中的地产企业来说无异是久旱逢甘露。近期国家统计局公布的数据显示，今年前两个月，商品房销售额同期下降20.9%，销售量是房地产开发企业的主要资金来源。销售数据下滑，意味着房企资金回笼面临不小的压力，市场预期今年房屋销售额难以出现大幅回升的势头。