组建百亿房地产并购基金

2012-04-13 08:24:30  

　　房地产信托兑付高峰暗藏无限商机，专做不良资产收购的金融资产管理公司早已盯上这个领域。不过此前监管机构有意叫停资产管理公司收购不良信托资产，而通过基金的形式展开收购则可以规避这个问题。

　　4月12日，接近中国信达资产管理公司（下称“中国信达”）的消息人士透露，中国信达旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司、信达地产(600657，股吧)股份有限公司（以下简称“金谷信托”、“信达投资”、“信达地产”），三家公司作为发起人正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金。

　　这只规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式，投资方向主要为不良房地产信托产品收购，基金管理人（GP）或为信达汇融股权投资基金管理公司（下称“信达汇融”）。

　　上述消息人表示，100亿规模分几期进行，资金主要来自私募和一部分自有资金。“分期发行，目前还在首期基金的募集中。同时也在储备一些项目，一方面来自信达原有优质项目，另一方面从市场上找。”

　　房地产市场深度调控的持续，令行业并购整合的机会不可避免的升温。“民间很少有这样大的体量做房地产并购，信达有金融控股的优势，有直投的业务范围，它有这个可能性去做。”深圳德信资本高级投资经理刘聪表示。

　　收购不良房地产信托

　　金谷信托、信达投资是中国信达绝对控股和全资持有的一级子公司；信达地产是中国信达旗下的房地产开发上市公司，由信达投资控股；信达汇融则是信达旗下专门运作私募股权投资基金的机构。

　　该房地产并购基金组建模式为，中国信达通过上述三家下属公司作为基金的有限合伙人，并向基金出资；同时，基金还将接受财务投资人以有限合伙人的方式出资。

　　上述消息人士称，资金募集对象主要包括：国内金融机构投资者，如社保基金、国开金融、中国建投、保险公司、信托公司等；非金融机构企业（包括拥有大量现金的非金融机构国有企业和民营企业）；合格的个人投资者及信达自有资金等。

　　首期基金将针对房地产信托产品所对应项目股权的收购，为房地产信托市场上的优质项目提供流动性解决方案。

　　具体运作途径为，在项目投资到期后，基金将项目转手给其他市场参与者；或将项目交给信达地产运作；此外，还可以通过证券化的方式卖掉收购的资产。

　　上述人士表示，为避免和母公司中国信达的同业竞争，该基金的不良资产收购范围应限制在主业目前不能做，或者由于政策限制和投资风险较高而不宜大规模做的业务。

　　规避“叫停”禁令

　　房地产信托兑付压力之下，许多信托公司已经与包括金融资产管理公司在内的投资者进行了广泛合作，接手其即将到期的房地产信托产品。

　　但监管机构不鼓励收购不良房地产信托。未来房地产信托市场的流动性问题，将随着调控的深化进一步加剧。

　　积极做商业化收购业务创新的资产管理公司，并不愿意放弃其中的盈利商机。上述人士指出，信达已经在房地产市场上持有较多资产，如果投入过多，将面临较大的行业集中度风险。”

　　而通过引入外部资金设立房地产并购基金，收购不良房地产信托资产，就能同时实现分散行业风险和把握市场机会两个目标。

　　中国信托业协会公布的数据显示，截至2011年末，房地产信托余额为7000亿元。中金公司专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。

　　“房地产信托面临的主要是流动性问题，开发商暂时还不了款，但是信托公司控制的抵押资产大多很优良。”一位信托公司高管认为，这也是资产管理公司乐于介入不良房地产信托收购的原因。只要“扛”过这个暂时的流动性问题，资产管理公司仍能大挣一笔。

　　此番信达采用组建基金的方式收购不良房地产信托，或与银监会正在酝酿的一项监管政策有关。

　　知情人士透露，银监会有关部门曾召集四家资产管理公司开会，拟叫停资产管理公司收购不良房地产信托和小贷公司债权等。但四家资产管理公司都表示了反对意见，所以禁令没有下达，最终是否叫停也还存在不确定性。

　　不过，即便禁令最终下达，通过组建基金的方式，可能并不在禁令之内。因为收购不良房地产信托的主体将是房地产基金，而不是资产管理公司。而资产管理公司下属子公司是基金管理人，可以收取管理费，资产管理公司也可以出资参与基金，分享基金收益。

　　刘聪认为，具有国企背景的房地产并购基金的出现，表明房地产行业金融化属性越发凸显。而商业地产相比住宅，对于资本运作的水平要求更高，尤其是目前中国没有成熟的私募、REITS等配套工具，未来十至二十年，整合升级机会很多。

　　房地产行业已是去年第二大并购行业。清科研究中心数据显示，2011年房地产行业完成的并购交易数量为113起，占并购总量的9.8%；并购交易金额达到54.49亿美元，占并购总额的8.1%。