地王生死状

林伟 2012-04-17 00:38:06  

　　核心提示：此轮调控持续到现在，备受煎熬的是那些地王们。

　　此轮调控持续到现在，备受煎熬的是那些地王们。

　　在北京北三环蓟门桥附近，一块如今已很难遇到的“绝版地块”已经闲置两年。荒地被围墙高高圈起，透过门缝望去，里面悄无声息。只有茂盛的松柏树和樱花树，一台高高吊起的吊车静静站立。

　　才两年时间，似乎恍若隔世。2010年3月15日，这幅地块的前开发商经过58轮的竞价，以29913元/平方米的楼面价成功夺标。

　　这是到目前为止，北京单价最贵的以住宅为主的地块。如今，它周边的二手房房价普遍在3万元/平方米左右。开发商陷入了“面粉等于面包的困境”。

　　时移世易。2012年4月16日，北京东二环东直门香河园地块进入竞拍，尽管这块地是北京多年罕见的内城区地块，地段绝对好于北三环蓟门桥地王，但整场竞价仅持续40轮，南昌市政控股公司以楼面价2.57万元/平方米夺得该地块，溢价率为43%。目前东城区新房均价普遍在5-8万元/平方米之间，以此推算，该项目应有利可赚，但参与竞拍的北京万科代表始终没有举牌。

　　两年前的地王，此时已经不得不上市了，但楼市没有任何逆转的迹象，贱卖、退地还是继续咬牙拖延？

　　地王生死状

　　“烫手山芋”

　　按照北京市土地储备中心最初的约定合同，蓟门桥地王的动工时间应该为2010年10月30日。“项目目前正在做地面清理，没有动工的原因是，此地还涉及到勘测文物。即便动工也要等到文物勘测之后。”保利地产一内部人士回应说。

　　保利地产是北三环蓟门桥地王的新主人。他们从北京世博宏业房地产开发有限公司接手该地王。而北京世博宏业房地产开发有限公司的控股公司是中国兵器装备集团。2011年8月10日，在舆论围攻和央企退出房地产的背景之下，世博宏业几乎以平价将该地块转让给保利地产。

　　但接近保利地产的知情人士透露，尽管是平价转让，但保利地产其实是在某种无法言说的压力下，心不甘情不愿地接手这块烫手的山芋。

　　保利地产虽然是央企，但算账并不比别人差。知情人士透露，在该地王竞拍之初，保利地产经过核算，设定了拿地最高限。世博宏业以黑马出现，不断追高价格，保利地产遂收手。

　　后来当保利地产出面收购此地王时，现中央财经大学金融学院教授、保利地产独立董事张礼卿就表示反对，他认为该项目“成本较高，盈利前景存在较大不确定性”，并建议公司在目前市场环境中慎重考虑。

　　“预计下半年可能会入市，即便入市也会以成本为导向。”保利内部人士回应。以成本为导向，就必须面临其地价基本与周边二手房房价相近的沉重现实。而按照规划，该地块还必须配建3万平方米的酒店（预计成本不低于3.5亿）以及4000平米的公租房。

　　蓟门桥地王并不孤独。它诞生的同一天，即2010年3月15日，还有两个地王，大望京一号地和亦庄地王。

　　经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的远豪置业以40.8亿元夺得大望京1号地，扣除教育、医疗用地等，该地块折合楼面价超过2.7万元／平方米。尽管该地块早已定下案名为“远洋万和公馆”，但入市却一再被推迟，而其入市过程也十分坎坷。

　　据接近远洋万和公馆的相关人士透露，该项目原本计划于2011年三季度开盘，当时远洋地产内部曾做过成本核算，售价5万元/平方米基本保本，如果期待盈利至少要卖到5.5万元-6万元/平方米之间。但2011年8月，与远洋万和公馆同区域的保利中央公园开盘，其开盘价格仅为4万元/平方米左右。

　　“当时，样板间都已经做好了，但最终还是取消了开盘。因为担心即便以成本价5万元/平方米的单价开盘，也难以得到市场认可。”接近远洋地产的人士还透露，正因为此，准备今年入市的远洋万和公馆，不仅产品品质加大了投入，重新包装定位，而且派出的操盘团队是远洋地产“营销相对厉害的角色”。

　　最新消息称，远洋万和公馆正处于上市前预热期，售价拟为6万元/平方米。

　　地王“贱卖”

　　已经开盘的“地王”却遭遇贱卖。

　　上述同一天三大地王之一的亦庄总价地王，由中信地产以50.5亿总价拿下，并且最先开盘。北京房地产交易管理网显示，亦庄总价地王之上建设的中信新城，目前签约均价仅为23056元/平方米，自2011年6月30日取证以来签约套数为513套。

　　而记者注意到，2011年11月24日，中信新城的签约数据为503套，从去年11月至今的近5个月内，中信新城仅卖了10套。

　　据中原地产测算，该项目销售回款约16亿元，仅相当于土地款的三成。“如果不是央企，也许早就被这块地王拖垮了。”该项目一位知情人士说。

　　在亦庄，远洋地产也抢过另一块地王。时间是2009年12月4日，溢价率高达467%，楼面价高达19959元/平米。该项目案名为远洋天著，虽已开盘，却被业内呼为“贱卖”。

　　“这块地售价要达到3万元/平方米才能保本。”接近远洋地产的人士分析。但据北京房地产交易管理数据显示，自2011年9月15开盘以来，尽管这个联排别墅项目拟售均价在40000元-47000元/平方米之间，但其最终成交均价仅为25205元/平方米，而截至目前，该项目包括住宅、设备用房、自行车房在内的数据显示，总计签约仅29套。

　　这几乎是地王的普遍状态。

　　据链家地产市场研究部对2008年以来北京楼面价前十的地王项目监测，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，包括保利东郡苑、如缘居南里、保利望京苑、中海九浩苑和远洋天著景园，其住宅的平均价格为36776元/平米，其中土地成本占比超过五成，平均签约率仅为26%。而另外2个项目将在近期入市，另外三个尚未传出入市消息。从已入市项目的签约情况看，地王项目处境十分尴尬。

　　链家市场研究部分析师陈雪称，据测算，入市的地王项目土地成本基本占到项目售价的50%以上，个别项目甚至高达70%，这说明地王项目入市初期基本是参照市场趋势定价，但其最终成交率普遍不足三成，最低的中海九浩苑甚至仅有约17%的签约率。

　　地王生死状

　　“地王项目动辄沉淀数十亿资金，再加上后期项目运营成本，给房企资金链带来了巨大压力。开发商要么搁浅地王，要么断腕求生也就是贱卖，而后者无疑更加实际。当前也确实出现大幅降价出手的地王项目。如上海著名地王项目招商地产佘山珑原，就以六折大幅让利。”陈雪称。

　　地王泡沫破灭？

　　地王光环褪去，前景一片黯淡。通常来讲，地王的解套通常要有比其价格更高的地王出现。但这一游戏早已被2010年3月份开始的调控终止。

　　以2012年4月16日北京新晋地王为例，尽管此次成交的东直门住宅用地，在最近7年来东城区尚属首次，其稀缺程度丝毫不弱于2010年成交的中服地块，但其楼面地价甚至低于蓟门桥地王，这让它的前任地王们情何以堪？

　　据知情人士透露，远洋地产总裁李明近期对地王事件做出回应称，“薄利多销，有机会的话把地王这个包袱能甩就甩了，该过去就让它过去吧。”李明当时不无委屈地对媒体表示，“地王”是土地“招拍挂制度”的结果，虽然地王对政府是好事，但受影响的是企业。“拿了地王企业多心疼啊，但企业还要受打击，很冤。”

　　李明的冤屈有他的苦衷。远洋地产此前的控股公司为央企中远集团，但自从其拿下大望京1号地之后，房地产迎来史上最严厉的调控。当时背靠央企的远洋地产，因为拿地王而一再成为舆论批判的对象。

　　2010年3月份，国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务，中远集团成为第一家退出房地产市场的央企。有知情人士透露，从某种意义上讲，那几块地王促进了中远集团退出房地产市场的决心。而李明还曾因地王之累，大病一场。

　　上述蓟门桥地王的第一任主人，北京世博宏业房地产开发有限公司原控股公司中国兵器装备集团，也不以房地产为主营业务。他们也因为地王而最终被要求退出房地产市场，并在某部委的“牵线”下，转手于以房地产为主营业务的央企保利地产。

　　陈雪表示，目前遭遇困境的几块地王，多是2009至2010年间土地市场泡沫膨胀最严重时期拿下的，土地成交价格明显高于其自身应有的价值，甚至出现了土地价格高过周边二手房的情况。就算现在开发商在利润上有所让步，其售价也依然处于高位，足令普通消费者望而却步。已开盘地王的低签约率证明了这一点。

　　地王之痛，传导到了整个地产界。不拿地王成为目前绝大部分主流房企拿地的基本原则，也因此，万科在4月16日的东直门地块选择了观望。

　　李明近期也对媒体表示，“未来远洋发展的第一条要做的就是谨慎投资，即在严格投资标准再加上谨慎，这是我们新增投资一个基本的前提。”