沪住房贷款持续下滑

　　乔加伟

　　上周五，中国人民银行上海总部公布一季度信贷数据显示，一季度上海市个人住房贷款减少10.5亿元，同比多减159.5亿元。3月，本外币个人住房贷款减少11.5亿元，环比和同比分别少减8.3亿元和多减65.1亿元。个人住房贷款呈持续下滑态势。“去年以来，房地产调控导致房屋交易量急剧萎缩，个人按揭业务量大幅下降。另外，此前随着信贷控制，商业银行包括房贷在内的贷款成本明显上升，也遏制了住房贷款的需求。”招商银行某小企业信贷中心行长称。

　　记者从沪上四大行相关人士处获悉，首套房贷已经开始松绑。其中农行、建行符合条件者，在上海地区首套房贷款已经可以获得8.5折的利率优惠，中国银行为9折，工商银行仍执行国家基准贷款利率。而四大行对二套房利率仍执行贷款基准利率的1.1倍，首付60%以上。

　　住房贷款继续下降

　　根据四大行2011年年报，去年末，虽各银行个人住房贷款余额绝对值仍有所增加，但占总贷款比例同比下降，出现萎缩趋势。

　　以工商银行为例，去年末该行个人住房贷款11765.6亿元，占总贷款比例为15.1%，比2010年末的占比16.1%，下降一个百分点。

　　据4月13日央行上海总部一季度数据，商业银行的个人住房贷款延续了去年的下降趋势，一季度上海市个人住房贷款减少10.5亿元，同比多减159.5亿元。

　　“去年以来，商业银行并没有太大动力去放宽首套房贷，在存款成本不断攀升的情况下，银行会选择更高息的信贷投放方向。”中金公司银行业分析师罗景称，即便从风险来看，房地产业已经出现拐点，按揭贷款的风险在上升。

　　上述招行小企业信贷中心行长也认为，此前银行个人住房贷款下降，主要由于其贷款利率竞争不足。“例如，和中小企业贷款相比，去年中小企业贷款利率普遍上浮30%，目前在银监会整治银行收费和贷款定价下，小微企业贷款利率有所回落，但也要上浮20%。而相对应，个人住房贷款一般定价只在基准利率附近，二套房也只上浮10%，收益没有竞争力”。

　　在江苏银行一分行个人信贷部总经理看来，住房贷款的萎缩主要来自于需求的不足。据介绍，该分行去年下半年基本上没有客户申请首套房贷。

　　“个人房贷去年到现在整体来说不好做，往年分行个人贷款基本会在8000-9000万，其中90%为住房贷款。今年个人贷款只有1000-2000万，房贷只占10%。”该个贷总经理称，该分行首套房贷利率以基准利率为下限，根据客户情况最高上浮5%。

　　住房贷款需求的萎缩可以从全国房屋销售情况窥见一斑。根据《上海易居房地产研究院3月专题报告》，2012 年1－2月份，商品房销售额 4145 亿元，同比下降20.9%。而2011年全年还小幅增长 12.1%。全国房地产市场销售增幅继续调头向下。

　　首套房占比超五成

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉记者，在目前住房贷款中，首套房占比很高，特别是在很多一、二线城市，首套房很多已经超过五成以上。在保护楼市刚需下，放松首套房贷是大势所趋，将会越来越明显。

　　“一季度随着银根趋松，信贷指标增加，房价调控效果日渐显现，保护刚需有了放松的空间，首套房利率也有了下降的空间。”他认为。

　　4月16日，记者向上海四大行相关人士咨询了目前的房贷政策，农行、建行、中行已经推出了首套房利率优惠政策。

　　“在收入稳定，征信情况良好情况下。以外环线为界，外环线以内，房屋总价超过160万，不论贷款额度多少，可以拿到9折优惠。外环线以外，房屋总价在100万以上的，不论贷款额度多少，可以拿到8.5折优惠。”农业银行普陀支行一位信贷人士称。

　　记者同样从建行徐汇支行获悉，如果申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。中国银行相关人士则称，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。

　　但工行一位信贷经理则表示，目前总行的政策为，首套房贷利率仍不能低于贷款基准利率。“但在执行中，住房贷款是否能够优惠还要根据提交的资料灵活决定”。

　　对于首套房首付比例，四大行仍执行不低于30%的标准。对于二套房，上述四大行相关人士均表示，利率不低于基准利率的1.1倍，首付不低于房价的60%。