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商业地产二三线城市突围: 泡沫化蔓延与开发风险暗涌

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-19 03:50 来源: 21世纪经济报道

  张建

  长期在商业地产市场温和徘徊的二三线城市,近期一跃成为全国地产市场的主角。

  仲量联行前不久发布的《中国新兴城市50强报告》称,未来10年,二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发,为世界地产市场提供最大的投资商机。

  但市场却给这批二三线城市发出了泡沫警示,尤其是中西部省会城市。据记者粗略统计,成都、昆明、沈阳、重庆、长沙、西安、郑州等地,未来两到五年之内将有超过目前体量数倍的商业地产入市,使其人均商业面积迅速赶超香港、上海、北京等一线城市。

  “势头已经显现,部分二线城市可以确定将在年内出现泡沫。”阳光股份(000608.SZ)总裁助理梁绍裘表示,由于商业地产入市体量过大,部分二线城市的商业人流及消费能力无法跟上,将直接导致后续的商业投资成为空中楼阁。

  而各路商业地产投资者仍在加速向二三线城市布局。高纬环球亚太资本市场负责人John Stinson表示,2012年,来自全球的投资者正在细分市场,普遍集中在主要一线和核心二线城市(例如成都)主要商圈的中高档购物中心领域。

  二三线城市泡沫化蔓延

  被公开提及有着泡沫风险的二线城市,成都首当其冲。有数据显示,这个目前拥有全国第二大零售物业市场的城市,未来两年之内将有1000万平米以上的商业项目投放。中国商业地产联盟秘书长王永平对此表示,成都商业地产投资泡沫风险隐现。

  能够看到的是,成都近年商业地产开发的确受到全国主要开发商的青睐。据不完全统计,成都市立项和在建的城市综合体已超过80个,总体量达千万平方米。特别是定位于高端商务区的城南高新区,更囤积有数百万平方米的商业体量。

  仲量联行公布的中国50个新兴城市排名中,成都被寄予厚望。在企业租户、房地产投资者、开发商、零售商和酒店业者的若干要素排名中,成都拥有的商机位居首位。

  与此同时,成都商业地产的泡沫化风险也呈区域性聚集。据成都某房地产业界人士介绍,尽管目前成都商业氛围浓郁,消费能力较强,但最有投资价值的商业主要集中在三环以内的市区,三环以外的商业则较为低迷,因商业配置不足,空置率较高。

  “成都三环外南延线城市副中心地带的商业地产项目,目前已出现供需不平衡的情况,有价值的稀缺性项目一般集中在二环沿线。”阳光股份成都公司总经理张晴说。据成都业内人士称,近年商业项目主要位于三环外区域,如高新区等,很不均衡,导致部分商业项目招租难、配套差的现象。

  非唯成都如此。限购之下的楼市资本急寻出口,商业地产泡沫效应在多个二三线城市隐现。据介绍,昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米,人均商业面积直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”沿线,在建的以商业为主的项目达700多万平方米,远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

  从目前的发展态势看,除成都外,重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津和武汉等地,都有可能出现商业地产风险的集聚区域。

  短期开发风险涌现?

  专家眼中的风险警示,难挡新一轮商业地产热的继续扩散。特别是在有着特定地段稀缺性的商业项目,往往也成为各路资金争相抢夺的标的。

  成都国有土地交易中心的数据显示,2012年一季度,成都共出让土地59宗,其中涉及或以商业用地为主的用地53宗,占比达90%。其中大部分项目位于市区,按照目前成都商业综合体的分布看,这也将是成都未来最具投资价值的区域。

  4月13日,阳光新业在成都一环线内推出了其在成都的首个高端综合体项目——阳光新业中心。据记者了解,该项目总体量达25万平方米,其中商业9万平方米,总投资达20亿元,将建设成都核心消费区九眼桥的首个高端购物中心。

  “一环至二环是目前成都商业最为稀缺的区域,商业项目的竞争也较为激烈。”张晴称,尽管成都市区的商业项目相对稀缺,但总体量仍然不小。记者注意到,同一环沿线,就有万达广场和华润万象城项目。

  虽然写字楼和商铺的租金在去年大涨的基础上,今年一季度仍在继续上涨,但商业地产的开发风险暂时被热闹掩盖了。据前述业内人士称,今年商业项目的建设进度加快,供应量剧增,不少非专业的商业地产投资者开始积极介入。但商业地产项目开发暗藏着资金运转不当,整体运营不力,专业人才匮乏等风险。

  梁绍裘也表示,目前的商业地产属于风险与机遇并存,特别是在二三线城市,短期内将面临一系列问题:项目供应量过大、定位不当,企业的开发运营能力参差不齐,人才瓶颈,融资困境等,未来三到五年内,部分商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

  不少成都本地业内人士则认为,在消费持续升级的背景下,核心二三线城市的商业地产风险仍能较好控制,即便是出现部分意外,投资商也可全身而退。但前提是整个商业地产行业不会出现太大的泡沫。

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