商业地产二三线城市突围： 泡沫化蔓延与开发风险暗涌

　　张建

　　长期在商业地产市场温和徘徊的二三线城市，近期一跃成为全国地产市场的主角。

　　仲量联行前不久发布的《中国新兴城市50强报告》称，未来10年，二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发，为世界地产市场提供最大的投资商机。

　　但市场却给这批二三线城市发出了泡沫警示，尤其是中西部省会城市。据记者粗略统计，成都、昆明、沈阳、重庆、长沙、西安、郑州等地，未来两到五年之内将有超过目前体量数倍的商业地产入市，使其人均商业面积迅速赶超香港、上海、北京等一线城市。

　　“势头已经显现，部分二线城市可以确定将在年内出现泡沫。”阳光股份（000608.SZ）总裁助理梁绍裘表示，由于商业地产入市体量过大，部分二线城市的商业人流及消费能力无法跟上，将直接导致后续的商业投资成为空中楼阁。

　　而各路商业地产投资者仍在加速向二三线城市布局。高纬环球亚太资本市场负责人John Stinson表示，2012年，来自全球的投资者正在细分市场，普遍集中在主要一线和核心二线城市（例如成都）主要商圈的中高档购物中心领域。

　　二三线城市泡沫化蔓延

　　被公开提及有着泡沫风险的二线城市，成都首当其冲。有数据显示，这个目前拥有全国第二大零售物业市场的城市，未来两年之内将有1000万平米以上的商业项目投放。中国商业地产联盟秘书长王永平对此表示，成都商业地产投资泡沫风险隐现。

　　能够看到的是，成都近年商业地产开发的确受到全国主要开发商的青睐。据不完全统计，成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。特别是定位于高端商务区的城南高新区，更囤积有数百万平方米的商业体量。

　　仲量联行公布的中国50个新兴城市排名中，成都被寄予厚望。在企业租户、房地产投资者、开发商、零售商和酒店业者的若干要素排名中，成都拥有的商机位居首位。

　　与此同时，成都商业地产的泡沫化风险也呈区域性聚集。据成都某房地产业界人士介绍，尽管目前成都商业氛围浓郁，消费能力较强，但最有投资价值的商业主要集中在三环以内的市区，三环以外的商业则较为低迷，因商业配置不足，空置率较高。

　　“成都三环外南延线城市副中心地带的商业地产项目，目前已出现供需不平衡的情况，有价值的稀缺性项目一般集中在二环沿线。”阳光股份成都公司总经理张晴说。据成都业内人士称，近年商业项目主要位于三环外区域，如高新区等，很不均衡，导致部分商业项目招租难、配套差的现象。

　　非唯成都如此。限购之下的楼市资本急寻出口，商业地产泡沫效应在多个二三线城市隐现。据介绍，昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

　　从目前的发展态势看，除成都外，重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津和武汉等地，都有可能出现商业地产风险的集聚区域。

　　短期开发风险涌现？

　　专家眼中的风险警示，难挡新一轮商业地产热的继续扩散。特别是在有着特定地段稀缺性的商业项目，往往也成为各路资金争相抢夺的标的。

　　成都国有土地交易中心的数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，其中涉及或以商业用地为主的用地53宗，占比达90%。其中大部分项目位于市区，按照目前成都商业综合体的分布看，这也将是成都未来最具投资价值的区域。

　　4月13日，阳光新业在成都一环线内推出了其在成都的首个高端综合体项目——阳光新业中心。据记者了解，该项目总体量达25万平方米，其中商业9万平方米，总投资达20亿元，将建设成都核心消费区九眼桥的首个高端购物中心。

　　“一环至二环是目前成都商业最为稀缺的区域，商业项目的竞争也较为激烈。”张晴称，尽管成都市区的商业项目相对稀缺，但总体量仍然不小。记者注意到，同一环沿线，就有万达广场和华润万象城项目。

　　虽然写字楼和商铺的租金在去年大涨的基础上，今年一季度仍在继续上涨，但商业地产的开发风险暂时被热闹掩盖了。据前述业内人士称，今年商业项目的建设进度加快，供应量剧增，不少非专业的商业地产投资者开始积极介入。但商业地产项目开发暗藏着资金运转不当，整体运营不力，专业人才匮乏等风险。

　　梁绍裘也表示，目前的商业地产属于风险与机遇并存，特别是在二三线城市，短期内将面临一系列问题：项目供应量过大、定位不当，企业的开发运营能力参差不齐，人才瓶颈，融资困境等，未来三到五年内，部分商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

　　不少成都本地业内人士则认为，在消费持续升级的背景下，核心二三线城市的商业地产风险仍能较好控制，即便是出现部分意外，投资商也可全身而退。但前提是整个商业地产行业不会出现太大的泡沫。