惠州海岸巨量供应火拼金融街面临危险一跳

　　黄树辉

　　蛰伏七年之久的金融街（000402.SZ）惠州旅游地产项目在更名之后正式发力，它的目标是重新演绎雅居乐清水湾的业绩奇迹。

　　这个投资额高达200亿元的片区开发项目，已经将市场范围从此前定位于珠三角延展至全国，尽管很多外地人并不知道巽寮湾。

　　金融街正因此面临着危险的“一跳”，房地产市场氤氲弥散让这个巨无霸项目充满诸多不确定性，惠州巽寮滨海岸线上近1.5万套住宅将于年内在此火拼。

　　豪赌惠州

　　4月17日，金融街集团在惠州高调举行中国·巽寮湾蓝色价值纲领全球发布会，并邀请龙永图前来助阵造势。

　　不过，龙永图在发布会上就戏言，巽寮湾想打造成世界级滨海度假区仍需要进一步加大宣传力度，因为巽寮湾的“巽”字很多人都不认识。

　　此前的3月17日，金融街正式将惠州项目由“金融街金海湾”更名为“金融街·巽寮湾”，目的是树立金融街·巽寮湾在稔平半岛的霸主地位，增强目标客群对金融街控股完成巽寮湾总体规划的信心。

　　在国内能大致等同于金融街巽寮湾的项目，非雅居乐的海南清水湾莫属。比雅居乐与海南陵水县政府签订开发协议早一年，金融街在2005年10月以2.6亿元代价拿下这个横跨11公里无敌海岸线的29平方公里土地。

　　号称投资额超过150亿元的雅居乐清水湾项目，自2009年3月开盘销售以来销售额已经超过267亿元，堪称国内旅游地产的成功典范。

　　而根据金融街年报，该公司2011年共实现签约额130亿元，实现营业收入约84亿元，其中北京、天津、重庆的营业收入贡献比例分别为40.18%、25.38%及26.72%，而惠州地区营业收入仅有7.44亿元，占比7.72%。

　　金融街控股董事长刘世春在发布会上表示，2012年是金融街巽寮湾进入加快开发建设的阶段，将会推出亚特兰蒂斯海洋主题公寓、阳光海养生公寓、融玺山海别墅、私家泊位游艇别墅等多样化的产品。

　　按照项目规划，这个集滨海娱乐、休闲度假、商务会议、消闲居住等功能于一体的巽寮湾综合项目，将到2014年基本建成。

　　有媒体援引金融街方面的消息称，金融街巽寮湾在更名之后开始加大推盘力度，今年计划推出4000套公寓产品，均价预计为每平方米1.5万元，而目前其在售公寓均价为每平方米8000至9000元。而此前金融街巽寮湾每年推盘量仅仅三四百套。

　　逾万套产品火拼

　　大规模推盘背后，是金融街对该项目注入的强烈期待。与该项目同处惠州巽寮滨海旅游地产板块的碧桂园十里银滩，在2010年7月曾经创下开盘当天销售3000套、收金38亿元的业内纪录。

　　有消息称，金融街惠州公司凭借该项目今年设定了40亿销售目标，不过这一说法并未能获得金融街方面的证实。

　　有知情人士向《第一财经日报》透露，曾为金融街巽寮湾项目做全程开发顾问和销售代理的世联地产，因为某种原因已经从该项目撤出。取而代之的是，金融街引进易居和金融街置业作为该项目的代理公司。

　　该人士表示，世联地产从金融街巽寮湾项目撤出，与双方在战略方面存在分歧有关，金融街把客户目标从珠三角转向全国，而世联地产则认为，在这个时点搞大规模的全国推广并不合适，因为投入的资源和产生的回报之间会产生巨大差距。

　　金融街巽寮湾首期住宅凤池岛在2008年6月开盘，在金融危机背景下仍均价每平方米8300元，开盘当天销售近九成。2009年9月，二期休闲公寓均价每平方米9000元，开盘两个月内售罄。2010年9月，三期海尚湾畔开盘两小时热销500套、别墅价格创造了每平方米3.2万元奇迹。这些项目，深圳客户占据总数的七成。

　　曾经创出惊人销售业绩的碧桂园十里银滩，与其开盘前做了大量的全国性推广活动不无关系，不过该项目客户仍以深圳居多。

　　这种客户定位的延伸，在很大程度上或是迫于无奈，因为目前房地产市场的成交氛围和去年大相径庭，而其他巽寮滨海项目的不断推出已经分流了大量客源。

　　如今的惠州巽寮湾已非昔日可比，沿着巽寮湾海岸线由西往东分布着碧桂园十里银滩、合正东部湾、莱蒙国际项目、富茂威尼斯湾、中航项目、中信项目、万科双月湾等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米。

　　根据巽寮湾片区多个项目代理公司的统计，今年富茂威尼斯湾计划推出2000多套货量，碧桂园十里银滩推货四五千套，万科双月湾推货2000多套，而其他项目也动辄推盘1000多套，在整个巽寮湾片区内合计推货量约1.5万套，主要为公寓和洋房。

　　尽管每个项目都有不同的客户群体，但如此大规模的产品扎堆上市，其激烈的竞争格局不言而喻，况且这未必是一个好时机。