大连实德折戟哈尔滨地王始末
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-20 04:27 来源: 21世纪经济报道
宋江云
北望松花江，南靠丁香公园，东侧秀水公园，西侧金河公园，北倚滨江音乐主题公园，一江四园拥簇下的这块土地，是哈尔滨“地王”所在。
这家神秘公司便是实德体系盛和集团旗下子公司——重庆盛和建设有限公司(以下简称重庆盛和)。
由于重庆盛和并无开发房地产资质，在拍下地王后，与拥有资质的人和商业集团旗下哈尔滨上和置业有限公司(以下简称哈尔滨上和)合资注册了哈尔滨盛和置业有限公司(以下简称哈尔滨盛和)。
为缓解资金压力，上述实德系公司分别与中泰信托、华澳信托做了信托贷款。调查显示，该笔信托贷款发放时，哈尔滨盛和可能还未取得土地证。
最新消息是，实德系可能已经退出了哈尔滨地王所在的项目公司。哈尔滨盛和现任董事长贾宏宇在接受本报采访时说：“大连实德在去年9月就退出了股份，现在公司是人和商业的。”但本报记者拿到的最新工商资料并未显示这次股东变更。
一剑封喉夺地王
“重庆盛和举牌叫价后，全场一片寂静，然后拍卖会就结束了。”哈尔滨一位当时在场的媒体人士回忆起2009年10月19日那场拍卖会时说，起拍价格6.86亿的土地，3号竞买人重庆盛和仅经过一次叫价18亿元就成交了，在场的人们都很诧异。
同年9月11日，这位人士才参加了哈尔滨另一宗土地拍卖会，买家黑龙江省高盛投资发展有限公司共举牌99次，以12.13亿拍得当时地王，没想到一个月后重庆盛和就拍出了哈尔滨的新地王。两幅地块都位于群力新区的群力第一大道，只是新地王更靠近松花江。
10月19日那场拍卖会，参与竞买者还有黑龙江东升地产、上海晟融置业、中海地产。其中中海地产是当年在上海成就了两个全国地王的大型开发商。
黑龙江东升地产的一位高层告诉记者，当时对竞拍的那块地还是充满希望的，没想到还没轮到举牌就被人家抢走了。竞拍失败后，公司紧急召开会议研究，后来才知道重庆盛和的幕后老板是大连实德。
尽管如此，重庆盛和的牛气直到如今仍让哈尔滨地产界人士觉得不可思议。“当时对那块土地的预期顶多14亿，谁也没想到能拍到18亿。”哈尔滨一位不愿具名的本地房地产商对记者说。
上述人士还称，2008年时，哈尔滨的房价平均水平在四五千元左右，金融危机时房价也是平稳上升，也许是大连实德看中了哈尔滨房地产的上升空间，才孤掷一注。“人和商业的戴永革是从哈尔滨起家的，传说很有背景，在当地影响力很大，也许徐明太相信戴永革了。”
对于大连实德房产项目首选哈尔滨，当地一位房地产行业研究的资深人士说，大连实德进入房地产行业的时间较晚，在一线城市竞争并无优势，选择三线的哈尔滨“试手”风险较小，加之三线城市的房地产行业，政商关系更容易打通。
楼面地价比肩市中心
大连实德以哈尔滨盛和、哈尔滨高登置业、哈尔滨和高置业在哈尔滨的地产公司共拿5块土地，目前仅两块土地开工建设，其余地块尚未破土。
哈尔滨当地房地产协会一位知情人说，受楼市调控影响，自去年9月份开始，哈尔滨很多房地产项目都停工了一段时间，盛和置业的两个已开盘的楼盘——盛和天下、盛和世纪也不例外。
哈尔滨市住房保障和房产管理信息中心官网的信息显示，盛和天下销售套数超过60%，但盛和世纪3388套楼房仅售出475套。
哈尔滨国土局网站的信息显示，重庆盛和18亿元拍得土地面积是37.27277万平方米，用容积率换算，新地王的楼面价格为3558元/平方米，成本价格将高达7000元/平方米，远超过了群力新区当时的房价，比肩哈尔滨市中心。
信托出现疑似瑕疵
大连实德在哈尔滨的地产项目主要通过哈尔滨盛和、哈尔滨高登、哈尔滨和高三家房地产公司运作。
由于重庆盛和建设有限公司并无开发房地产资质，在拍下地王一个月后，2009年11月18日与哈尔滨上和共同出资13亿元注册了哈尔滨盛和。
其中重庆盛和以人民币出资1.3亿元，以土地使用权出资9.1亿元，共出资10.4亿元，占股80%，哈尔滨上和以现金出资2.6亿元，占股20%。
令人意外的是，这块土地并未以全额出让金18亿元作价，而是仅仅减半出资。
根据工商资料，土地使用权出资时间共有两项，一项是2009年12月23日，另一项是2011年11月17日。
“如果土地款已经缴清，不以土地出让金全额出资是不符合商业逻辑的，实德系应该不会情愿吃这么大的亏。”一位律师在仔细看完相关材料后分析说，出现两个出资时间只存在一种可能性，即第一次以土地出资时，重庆盛和没有缴齐土地款，所以尚未获得土地证，不能以全额出资，只能以实际缴纳金额的凭证出资，尽早获得信托融资。
换言之，在信托贷款发放之前，哈尔滨盛和可能并未取得土地证，违反了相关监管部门对于房地产信托“四证齐全”的要求。
根据双方之间的质押合同，2010年5月，哈尔滨盛和以两大股东重庆盛和和哈尔滨上和的名义，分别以股权质押，向中泰信托贷款6.2亿元，贷款年利率为5.8%，贷款到期时间分别是2012年5月31日、6月12日。
同时，将重庆盛和所持有的部分股权过户到中泰信托名下，作为这项质押的担保。
本报记者获得的一份实德系工程建设公司内部文件显示，今年5月底将有一笔信托贷款到期偿付，目前尚有6亿元的资金缺口。其偿付时间和金额都与中泰信托这款信托产品相吻合。
本报记者致电中泰信托求证此事，中泰信托一位负责信息披露的工作人员没有回应信托存在瑕疵的可能，只是回答称：“这个信托去年12月就提前结束了”。至于为何提前结束，他并未透露原因。
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